过刊浏览
摘 要： 在城市化发展中后期，存量更新的重点逐步转向以老旧小区为主的小规模、渐进式有机更新。本文提出基于城市有机更新理论，珠海的
老旧小区更新工作应该注重以人为本，空间和社会相协调，不仅要改善物质条件，更需要构建多元治理体系，以促进老旧小区可持续性发展。
关键词： 城市有机更新；老旧小区；社区治理；共同缔造
引言
当 前 ， 我 国 已 经 进 入 城 市 化 发 展 的 中 后 期 阶 段 ， 传 统 的 大 规 模 旧 城 改 造 也 逐 渐 从 粗 放 型 增 量 发 展 模 式 转 变 为 精 细 化 存 量 发 展
模 式 。 2 0 2 1 年 住 建 部 出 台 《 住 房 和 城 乡 建 设 部 关 于 在 实 施 城 市 更 新 行 动 中 防 止 大 拆 大 建 问 题 的 通 知 》 明 确 了 城 市 更 新 要 转 变 城 市
开 发 建 设 方 式 ， 控 制 大 拆 大 建 。 在 此 背 景 下 ， 以 老 旧 小 区 更 新 为 主 的 小 规 模 、 渐 进 式 有 机 更 新 成 为 当 前 城 市 存 量 发 展 的 重 要 途 径 。
近 年 来 ， 国 家 一 直 高 度 重 视 老 旧 小 区 改 造 工 作 ， 从 2 0 1 7 年 住 建 部 以 试 点 城 市 形 式 开 始 探 索 老 旧 小 区 改 造 新 模 式 到 2 0 2 0 年 国 务 院
办 公 厅 印 发《 关 于 全 面 推 进 城 镇 老 旧 小 区 改 造 工 作 的 指 导 意 见 》，明 确 了“ 十 四 五 ”期 间 老 旧 小 区 的 更 新 规 模 、制 度 框 架 建 设 等 要 求 ，
老 旧 小 区 更 新 工 作 逐 渐 由 试 点 先 行 转 变 成 全 域 推 进 ， 政 府 支 持 与 社 会 参 与 相 结 合 的 “ 多 元 共 建 ” 模 式 ， 自 此 珠 海 新 一 轮 老 旧 小 区
更 新 工 作 也 拉 开 帷 幕 。
珠 海 市 自 经 济 特 区 成 立 以 来 建 设 的 一 大 批 居 住 小 区 已 逐 渐 老 化 ， 建 筑 质 量 安 全 隐 患 、 市 政 管 道 老 化 、 配 套 设 施 缺 乏 、 居 住 环
境 恶 劣 等 问 题 日 益 凸 显 ，且 大 量 集 中 于 中 心 城 区 ，不 仅 严 重 影 响 了 居 民 生 活 质 量 ，也 与 珠 海 打 造 民 生 幸 福 样 板 城 市 的 目 标 相 差 甚 远 。
近 年 来 ， 珠 海 陆 续 开 展 了 部 分 老 旧 小 区 更 新 工 作 ， 但 推 进 速 度 缓 慢 ， 且 工 作 类 型 相 对 单 一 ， 主 要 以 市 政 管 线 修 整 和 墙 面 粉 饰 等 外
观 性 项 目 优 化 为 主 ， 缺 乏 系 统 性 更 新 ， 涉 及 到 居 民 利 益 的 公 共 空 间 改 造 项 目 也 难 以 推 进 。 为 了 进 一 步 提 高 老 旧 小 区 更 新 效 率 ， 改
善 居 民 生 活 环 境 ，珠 海 市 于 2 0 2 2 年 发 布 了《 珠 海 市“ 美 丽 家 园 共 同 缔 造 ”城 镇 老 旧 小 区 改 造 工 作 实 施 方 案 》，将 优 化 社 区 生 活 品 质 ，
提 升 居 民 幸 福 感 ， 推 进 城 市 更 新 和 开 发 建 设 方 式 转 型 作 为 珠 海 城 市 更 新 的 工 作 重 点 。 在 新 的 起 点 上 ， 本 文 将 总 结 珠 海 在 老 旧 小 区
更 新 中 存 在 的 问 题 和 难 点 ， 结 合 城 市 有 机 更 新 理 论 和 实 践 ， 提 出 促 进 珠 海 老 旧 小 区 更 新 工 作 可 持 续 发 展 的 策 略 。
1 珠海老旧小区更新的现状问题与改造难点
1.1 老旧小区总体情况
珠 海 市 2 0 0 0 年 底 前 建 成 ， 失 养 失 修 失 管 、 市 政 配 套 设 施 不 完 善 、 社 区 服 务 设 施 不 健 全 、 居 民 改 造 意 愿 强 烈 的 住 宅 小 区 共 计
9 2 6 个 ， 约 占 全 市 居 住 小 区 总 量 的 一 半 。
结 合 珠 海 城 市 发 展 的 特 点 及 建 设 形 态 ， 老 旧 小 区 的 类 型 可 分 为 三 种 ： 第 一 类 为 街 巷 型 小 区 ， 街 巷 型 小 区 建 设 年 代 较 早 ， 多 为
早 期 渔 民 上 岸 或 居 民 自 建 ， 基 于 原 有 城 市 肌 理 改 （ 扩 ） 建 而 形 成 ， 或 为 成 街 区 的 独 立 式 住 宅 片 区 ， 建 设 形 式 以 2 - 3 层 为 主 ， 建 筑
密 度 较 高 ； 第 二 类 为 单 位 大 院 型 小 区 ， 依 托 单 位 集 体 住 房 分 配 体 制 建 造 而 成 ， 既 有 成 规 模 小 区 ， 也 有 独 栋 住 宅 形 成 的 街 区 ， 以 6
层 为 主 ； 第 三 类 为 政 策 类 住 房 及 商 品 房 ， 多 为 小 区 形 式 ， 楼 层 以 多 层 为 主 ， 部 分 小 区 有 高 层 。 从 空 间 分 布 来 看 ， 总 体 呈 现 明 显 的
东 多 西 少 的 空 间 格 局 ， 接 近 8 0 % 的 老 旧 小 区 集 中 分 布 在 香 洲 主 城 区 。
1.2 老旧小区现状问题与难点
1 . 2 . 1 老 旧 小 区 现 状 问 题
珠 海 老 旧 小 区 现 状 普 遍 存 在 的 问 题 包 括 楼 栋 本 体 破 损 、 基 础 设 施 落 后 、 小 区 环 境 破 败 、 内 部 交 通 混 乱 、 日 常 管 理 维 护 难 等 。
由 于 建 设 年 代 久 远 ，楼 栋 本 体 存 在 不 同 程 度 的 老 化 ，出 现 外 立 面 破 损 ，局 部 坍 塌 、构 筑 物 掉 落 ，外 墙 渗 水 ，楼 梯 走 道 破 旧 等 问 题 。
此 外 ， 受 限 于 早 期 建 设 标 准 偏 低 等 原 因 ， 小 区 基 础 设 施 落 后 ， 存 在 内 涝 积 水 、 雨 污 混 流 、 电 线 残 旧 乱 布 、 环 卫 设 施 缺 乏 等 问 题 ，
局 部 区 域 因 地 质 环 境 等 问 题 ， 造 成 地 面 下 陷 、 管 线 拉 裂 ， 安 全 隐 患 突 出 。
同 时 ，早 期 配 建 的 公 共 活 动 场 地 或 绿 地 较 简 陋 且 被 占 用 现 象 严 重 。老 旧 小 区 普 遍 缺 少 配 套 公 共 服 务 设 施 。交 通 组 织 设 置 不 科 学 ，
人 车 混 杂 交 错 ， 道 路 宽 度 不 足 ， 停 车 位 配 置 匮 乏 ， 存 在 车 辆 乱 停 乱 放 的 情 况 ， 个 别 甚 至 无 法 满 足 消 防 通 道 要 求 。
除 了 “ 硬 件 ” 条 件 的 不 足 ， “ 软 件 ” 条 件 是 珠 海 老 旧 小 区 最 大 的 问 题 。 据 统 计 ， 全 市 尚 有 6 0 % 的 老 旧 小 区 无 物 业 管 理 ， 大 部
分 小 区 在 环 境 卫 生 上 长 期 享 受 政 府 “ 买 单 ” 式 免 费 服 务 后 引 进 物 业 态 度 消 极 ， 可 持 续 性 差 。 同 时 ， 乱 搭 乱 建 、 违 规 占 用 空 置 用 房 、
私 拉 电 线 等 现 象 普 遍 ， 小 区 管 理 混 乱 ， 安 全 问 题 尤 其 突 出 。
1 . 2 . 2 老 旧 小 区 更 新 难 点
珠 海 自 2 0 1 6 年 颁 布 《 珠 海 经 济 特 区 城 市 更 新 管 理 办 法 》 以 来 ， 已 明 确 老 旧 小 区 更 新 的 方 式 以 实 施 综 合 整 治 更 新 ， 全 面 提 升
宜 居 水 平 为 主 。 但 由 于 涉 及 利 益 复 杂 ， 居 民 意 见 难 统 一 ， 政 策 不 明 确 等 问 题 ， 总 体 改 造 工 作 推 进 较 为 缓 慢 ， 主 要 体 以 下 三 个 方 面 。
（ 1 ） 多 为 局 部 改 造 ， 缺 少 整 体 统 筹 。 目 前 ， 大 部 分 老 旧 小 区 改 造 工 作 集 中 在 基 础 类 改 造 内 容 上 ， 且 多 为 单 项 整 治 工 程 ， 如
污 水 管 网 修 缮 、 供 气 设 施 改 造 、 道 路 平 整 等 。 整 治 工 程 缺 乏 系 统 性 规 划 ， 往 往 出 现 地 面 重 复 开 挖 ， 整 治 资 金 重 复 投 入 等 问 题 。
（ 2 ） 寻 求 短 期 效 果 ， 忽 略 长 期 管 养 。 大 部 分 老 旧 小 区 缺 乏 良 好 的 物 业 管 理 ， 如 小 区 绿 化 整 治 、 健 身 小 广 场 建 设 、 道 路 平 整 等
内 容 ， 在 整 治 完 成 后 缺 乏 长 期 维 护 。 同 时 ， 由 于 大 部 分 改 造 工 作 集 中 在 基 础 类 改 造 ， 容 易 导 致 建 管 分 离 ， 依 靠 政 府 建 设 但 项 目 后
期 缺 乏 运 营 ， 改 造 效 果 难 以 维 持 。
城市有机更新语境下珠海老旧小区更新策略探讨
钟 珊 / 珠海市规划设计研究院 广东珠海 519000
摘 要： 在城市化发展中后期，存量更新的重点逐步转向以老旧小区为主的小规模、渐进式有机更新。本文提出基于城市有机更新理论，珠海的
老旧小区更新工作应该注重以人为本，空间和社会相协调，不仅要改善物质条件，更需要构建多元治理体系，以促进老旧小区可持续性发展。
关键词： 城市有机更新；老旧小区；社区治理；共同缔造
2023.09 | 59
技术探讨
（ 3 ） 政 府 兜 底 普 遍 ， 共 治 意 识 薄 弱 。 珠 海 早 期 开 展 的 老 旧 小 区 更 新 工 作 大 部 分 为 政 府 牵 头 ， 改 造 建 设 资 金 由 政 府 财 政 全 额 支
付 。 但 由 于 未 做 好 充 分 地 居 民 意 愿 调 研 ， 改 造 推 进 过 程 中 出 现 居 民 参 与 度 不 高 ， 存 在 对 老 旧 小 区 改 造 是 面 子 工 程 的 社 会 偏 见 ， 甚
至 因 各 种 意 见 及 矛 盾 导 致 改 造 项 目 无 法 竣 工 。 同 时 ， 无 物 业 老 旧 小 区 多 享 受 政 府 提 供 的 清 洁 卫 生 ， 绿 化 维 护 等 兜 底 式 服 务 ， 使 得
无 物 业 小 区 业 主 长 期 习 惯 了 享 受 政 府 提 供 的 免 费 服 务 ， 在 主 观 意 愿 上 缺 乏 共 建 共 享 治 意 识 ， 对 老 旧 小 区 改 造 积 极 性 差 。
2 城市有机更新理论及老旧小区实践
2.1 城市有机更新理论
西 方 有 机 更 新 概 念 提 出 源 于 学 者 们 对 上 世 纪 大 刀 阔 斧 的 城 市 更 新 运 动 引 起 的 城 市 问 题 的 反 思 。 由 此 以 来 ， 城 市 更 新 的 关 注 点
也 逐 渐 从 旧 城 的 拆 除 重 建 转 移 到 以 社 区 为 对 象 的 可 持 续 发 展 。 其 中 巴 塞 罗 那 城 市 更 新 作 为 可 持 续 有 机 更 新 的 代 表 ， 标 志 着 物 质 性
更 新 已 经 逐 渐 向 综 合 性 更 新 转 变 ，强 调 社 会 多 元 主 体 的 参 与 及“ 人 ”与 生 活 的 回 归 [ 1 ]。国 内 的 有 机 更 新 理 论 最 早 由 吴 良 镛 先 生 提 出 ，
其 对 当 时 北 京 出 现 的 大 拆 大 建 现 象 提 出 了 批 判 ， 并 强 调 旧 城 改 造 要 顺 应 城 市 发 展 肌 理 ， 选 择 适 当 的 规 模 和 合 理 的 尺 度 [ 2 ]。 近 年 来
各 学 者 在 其 基 础 上 对 城 市 有 机 更 新 的 概 念 进 行 了 发 展 。 伍 江 [ 3 ] 认 为 ， 未 来 的 城 市 有 机 更 新 除 了 追 求 高 品 质 物 质 空 间 的 改 善 ， 多 元
群 体 的 有 效 沟 通 更 是 确 保 高 品 质 效 果 达 成 的 重 要 因 素 ； 秦 迪 等 [ 4 ] 认 为 以 人 为 本 的 城 市 有 机 更 新 要 关 注 城 市 元 素 的 塑 造 给 居 民 带 来
的 满 足 感；钟 婷 等 [ 5 ] 总 结 国 土 空 间 治 理 视 角 下 的 城 市 有 机 更 新 应 顺 应 城 市 结 构 发 展 、精 准 分 类 施 策 、强 化 公 众 参 与 及 保 障 公 共 利 益 。
2.2 老旧小区更新的实践经验
近 年 来 ， 国 内 关 于 老 旧 小 区 更 新 的 实 践 主 要 集 中 在 北 京 、 上 海 、 广 州 及 江 浙 等 地 。 北 京 开 展 此 类 工 作 时 间 较 早 ， 已 形 成 了 相
对 完 善 的 政 策 框 架 和 工 作 机 制 ， 明 确 了 “ 基 层 组 织 、 居 民 申 请 、 社 会 参 与 、 政 府 支 持 ” 的 实 施 方 式 ， 并 通 过 引 入 社 会 资 本 有 效 推
进 物 业 管 理 长 效 机 制 的 建 立 ， 形 成 了 全 国 推 广 的 “ 劲 松 模 式 ” 。 上 海 从 “ 十 三 五 ” 时 期 开 始 转 变 城 市 更 新 思 路 ， 实 现 “ 留 改 拆 ”
并 举 的 政 策 ， 推 进 历 史 风 貌 保 护 和 注 重 公 共 利 益 实 现 的 同 时 ， 采 取 由 政 府 、 企 业 和 居 民 多 方 共 同 参 与 的 形 式 进 行 旧 房 更 新 改 造 ；
广 州 率 先 提 出 老 旧 小 区 “ 微 改 造 ” 的 概 念 ， 在 维 持 现 状 建 设 格 局 基 本 不 变 的 前 提 下 ， 通 过 建 筑 局 部 拆 建 、 功 能 置 换 及 保 留 修 缮 ，
完 善 基 础 设 施 等 方 法 实 施 更 新 ， 同 时 注 重 传 承 历 史 文 化 及 提 升 社 区 治 理 能 力 ； 江 苏 省 强 调 在 有 机 更 新 语 境 下 的 老 旧 小 区 改 造 应 尊
重 民 意 、 面 向 未 来 、 多 层 级 联 动 及 可 持 续 发 展 [ 6 ]。
总 体 而 言 ， 现 阶 段 老 旧 小 区 的 更 新 已 经 逐 渐 从 单 纯 的 物 质 空 间 改 善 转 变 为 包 含 环 境 美 化 、 城 市 管 理 及 社 区 治 理 等 多 要 素 的 系
统 性 工 程 。 在 追 求 人 居 环 境 改 善 ， 生 活 品 质 提 升 的 同 时 ， 更 需 要 在 城 市 发 展 的 总 体 目 标 下 ， 充 分 发 挥 政 府 自 上 而 下 的 统 筹 和 居 民
自 下 而 上 的 自 治 ， 通 过 多 元 主 体 联 动 及 协 商 ， 科 学 推 进 老 旧 小 区 改 造 ， 促 进 城 市 的 可 持 续 发 展 。
3 基于城市有机更新的珠海老旧小区更新策略
3.1 优化顶层设计，强化政策保障及规划统筹
全 面 保 障 老 旧 小 区 改 造 工 作 高 效 实 施 ， 首 先 ， 要 自 上 而 下 明 确 政 府 统 筹 全 局 的 思 路 ， 优 化 包 括 组 织 架 构 、 政 策 体 系 和 规 划 体
系 在 内 的 顶 层 设 计 框 架 ， 有 效 引 导 更 新 工 作 分 层 落 实 。 在 组 织 架 构 上 ， 应 明 确 构 建 “ 纵 向 + 横 向 ” 的 多 层 次 多 部 门 统 筹 机 制 。 纵
向 建 立 “ 市 级 统 筹 谋 划 、 部 门 协 作 推 进 、 镇 街 组 织 实 施 、 社 区 参 与 落 实 ” 的 工 作 机 制 ， 如 建 立 城 镇 老 旧 小 区 改 造 工 作 小 组 ， 以 党
政 主 管 为 核 心 ， 相 关 部 门 和 基 层 行 政 机 构 为 成 员 ， 加 强 市 级 指 挥 ， 区 级 统 筹 ， 镇 街 执 行 的 效 率 。 横 向 拓 宽 多 元 参 与 机 制 ， 协 调 社
区 居 民 居 委 会 、 居 民 业 主 委 员 会 、 产 权 单 位 、 物 业 服 务 企 业 、 社 会 企 业 等 各 方 力 量 参 与 及 落 实 改 造 工 作 。
其 次 ， 在 政 策 体 系 上 亟 需 在 已 出 台 的 政 策 基 础 上 加 紧 出 台 多 项 配 套 政 策 措 施 。 如 明 确 建 设 标 准 ， 形 成 指 导 老 旧 小 区 改 造 的 技
术 规 范 体 系；简 化 工 作 流 程 ，从 项 目 立 项 、规 划 设 计 、报 建 、施 工 和 验 收 等 环 节 优 化 相 关 审 批 手 续 等 。在 规 划 统 筹 上 ，需 突 出“ 计
划 管 控 ， 分 层 传 导 ” 。 形 成 国 土 空 间 规 划 统 领 下 ， 市 到 区 “ 规 划 - 计 划 - 方 案 - 实 施 ” 全 流 程 管 控 。 以 全 市 老 旧 小 区 专 项 规 划 为
指 导 ， 分 区 编 制 更 新 规 划 、 年 度 改 造 计 划 及 实 施 工 作 方 案 。 各 镇 （ 街 ） 视 需 要 编 制 街 区 连 片 改 造 规 划 及 项 目 改 造 方 案 ， 指 导 下 一
步 具 体 改 造 项 目 的 施 工 方 案 和 建 设 管 理 。
3.2 结合社区体检，推进渐进式的住区更新
目 前 ， 老 旧 小 区 更 新 改 造 已 不 仅 局 限 于 围 墙 内 的 修 补 ， 更 鼓 励 结 合 城 市 更 新 行 动 和 完 整 居 住 社 区 建 设 等 要 求 ， 逐 步 推 向 相 邻
小 区 及 周 边 地 区 的 区 域 联 动 改 造 ， 以 补 齐 社 区 建 设 短 板 ， 改 善 城 市 居 住 社 区 环 境 。 根 据 广 东 省 关 于 实 施 城 市 更 新 行 动 的 要 求 ， 区
域 的 更 新 应 深 入 落 实 体 检 评 估 工 作 。 因 此 ， 在 珠 海 新 一 轮 老 旧 小 区 更 新 工 作 中 ， 应 以 街 道 或 社 区 为 单 元 统 筹 考 虑 老 旧 小 区 更 新 改
造 的 必 要 性 和 紧 迫 性 。 从 全 市 层 面 考 虑 ， 通 过 体 检 评 估 ， 划 定 老 旧 小 区 的 重 点 更 新 区 域 ， 区 分 改 造 优 先 级 ， 渐 进 式 推 进 老 旧 小 区
更 新 。 在 制 定 老 旧 小 区 更 新 计 划 时 ， 结 合 小 区 改 造 的 紧 迫 性 制 定 “ 任 务 式 ” 改 造 计 划 ， 同 时 在 执 行 过 程 中 结 合 居 民 意 见 ， 可 通 过
居 民 自 主 申 报 形 式 ， 滚 动 更 新 改 造 计 划 。 另 一 方 面 ， 在 社 区 层 面 的 体 检 更 注 重 具 体 设 施 短 板 的 补 齐 ， 如 参 考 北 京 街 区 改 造 经 验 ，
在 老 旧 小 区 改 造 前 期 开 展 “ 效 率 评 估 ” ， 以 社 区 为 单 位 对 现 状 建 筑 环 境 、 居 民 改 造 意 愿 、 参 与 积 极 性 等 因 素 进 行 改 造 评 估 ， 分 析
设 施 缺 项 ， 补 齐 短 板 ， 以 便 更 好 地 进 行 改 造 。
3.3 转变治理思路，搭建多方参与协商平台
在 未 来 更 新 工 作 中 ，政 府 需 逐 步 转 变 思 路 ，从“ 大 包 大 揽 ”方 式 为“ 共 同 参 与 ”，变“ 要 我 改 ”为“ 我 要 改 ”，推 进 党 建 引 领 、
居 委 会 落 实 、社 会 组 织 和 居 民 多 元 协 作 的“ 共 建 、共 治 、共 享 ”治 理 体 系 。在 具 体 工 作 中 ，首 先 ，要 建 立 搭 建 基 层 协 商 制 度 及 议 事 平 台 ，
从 人 民 最 关 心 最 直 接 最 现 实 的 利 益 问 题 出 发 ， 采 取 改 造 内 容 以 “ 菜 单 式 ” 改 为 居 民 提 供 “ 点 菜 式 ” 服 务 ， 征 求 意 愿 服 务 ， 自 下 而
上 满 足 民 生 民 意 需 求 。 其 次 ， 要 有 效 发 挥 基 层 政 府 的 指 导 作 用 ， 以 街 道 和 社 区 为 主 体 ， 引 导 居 民 积 极 参 与 更 新 改 造 全 过 程 。 此 外 ，
以 “ 共 同 缔 造 ” 为 主 要 工 作 方 式 ， 引 进 第 三 方 服 务 机 构 ， 以 工 作 坊 形 式 构 建 政 府 、 居 民 、 社 区 规 划 师 、 施 工 单 位 、 技 术 单 位 的 良
性 互 动 平 台 ，为 居 民 提 供 咨 询 和 服 务 ，并 贯 穿 老 旧 小 区 更 新 全 过 程 。目 前 ，珠 海 已 开 展 了 包 括 香 洲 北 堤 社 区 、东 风 社 区 的 试 点 工 作 ，
推 动 了 一 系 列 社 区 人 居 环 境 整 治 提 升 项 目 实 施 。
3.4 提升管理水平，健全小区长效管理机制
珠 海 小 区 管 理 水 平 的 提 升 ， 应 在 认 清 珠 海 “ 居 民 多 为 移 民 、 小 区 良 莠 不 齐 ” 的 社 会 特 征 基 础 上 ， 提 高 全 体 市 民 文 明 意 识 和 小
60 | CHINA HOUSING FACILITIES
引言
当 前 ， 我 国 已 经 进 入 城 市 化 发 展 的 中 后 期 阶 段 ， 传 统 的 大 规 模 旧 城 改 造 也 逐 渐 从 粗 放 型 增 量 发 展 模 式 转 变 为 精 细 化 存 量 发 展
模 式 。 2 0 2 1 年 住 建 部 出 台 《 住 房 和 城 乡 建 设 部 关 于 在 实 施 城 市 更 新 行 动 中 防 止 大 拆 大 建 问 题 的 通 知 》 明 确 了 城 市 更 新 要 转 变 城 市
开 发 建 设 方 式 ， 控 制 大 拆 大 建 。 在 此 背 景 下 ， 以 老 旧 小 区 更 新 为 主 的 小 规 模 、 渐 进 式 有 机 更 新 成 为 当 前 城 市 存 量 发 展 的 重 要 途 径 。
近 年 来 ， 国 家 一 直 高 度 重 视 老 旧 小 区 改 造 工 作 ， 从 2 0 1 7 年 住 建 部 以 试 点 城 市 形 式 开 始 探 索 老 旧 小 区 改 造 新 模 式 到 2 0 2 0 年 国 务 院
办 公 厅 印 发《 关 于 全 面 推 进 城 镇 老 旧 小 区 改 造 工 作 的 指 导 意 见 》，明 确 了“ 十 四 五 ”期 间 老 旧 小 区 的 更 新 规 模 、制 度 框 架 建 设 等 要 求 ，
老 旧 小 区 更 新 工 作 逐 渐 由 试 点 先 行 转 变 成 全 域 推 进 ， 政 府 支 持 与 社 会 参 与 相 结 合 的 “ 多 元 共 建 ” 模 式 ， 自 此 珠 海 新 一 轮 老 旧 小 区
更 新 工 作 也 拉 开 帷 幕 。
珠 海 市 自 经 济 特 区 成 立 以 来 建 设 的 一 大 批 居 住 小 区 已 逐 渐 老 化 ， 建 筑 质 量 安 全 隐 患 、 市 政 管 道 老 化 、 配 套 设 施 缺 乏 、 居 住 环
境 恶 劣 等 问 题 日 益 凸 显 ，且 大 量 集 中 于 中 心 城 区 ，不 仅 严 重 影 响 了 居 民 生 活 质 量 ，也 与 珠 海 打 造 民 生 幸 福 样 板 城 市 的 目 标 相 差 甚 远 。
近 年 来 ， 珠 海 陆 续 开 展 了 部 分 老 旧 小 区 更 新 工 作 ， 但 推 进 速 度 缓 慢 ， 且 工 作 类 型 相 对 单 一 ， 主 要 以 市 政 管 线 修 整 和 墙 面 粉 饰 等 外
观 性 项 目 优 化 为 主 ， 缺 乏 系 统 性 更 新 ， 涉 及 到 居 民 利 益 的 公 共 空 间 改 造 项 目 也 难 以 推 进 。 为 了 进 一 步 提 高 老 旧 小 区 更 新 效 率 ， 改
善 居 民 生 活 环 境 ，珠 海 市 于 2 0 2 2 年 发 布 了《 珠 海 市“ 美 丽 家 园 共 同 缔 造 ”城 镇 老 旧 小 区 改 造 工 作 实 施 方 案 》，将 优 化 社 区 生 活 品 质 ，
提 升 居 民 幸 福 感 ， 推 进 城 市 更 新 和 开 发 建 设 方 式 转 型 作 为 珠 海 城 市 更 新 的 工 作 重 点 。 在 新 的 起 点 上 ， 本 文 将 总 结 珠 海 在 老 旧 小 区
更 新 中 存 在 的 问 题 和 难 点 ， 结 合 城 市 有 机 更 新 理 论 和 实 践 ， 提 出 促 进 珠 海 老 旧 小 区 更 新 工 作 可 持 续 发 展 的 策 略 。
1 珠海老旧小区更新的现状问题与改造难点
1.1 老旧小区总体情况
珠 海 市 2 0 0 0 年 底 前 建 成 ， 失 养 失 修 失 管 、 市 政 配 套 设 施 不 完 善 、 社 区 服 务 设 施 不 健 全 、 居 民 改 造 意 愿 强 烈 的 住 宅 小 区 共 计
9 2 6 个 ， 约 占 全 市 居 住 小 区 总 量 的 一 半 。
结 合 珠 海 城 市 发 展 的 特 点 及 建 设 形 态 ， 老 旧 小 区 的 类 型 可 分 为 三 种 ： 第 一 类 为 街 巷 型 小 区 ， 街 巷 型 小 区 建 设 年 代 较 早 ， 多 为
早 期 渔 民 上 岸 或 居 民 自 建 ， 基 于 原 有 城 市 肌 理 改 （ 扩 ） 建 而 形 成 ， 或 为 成 街 区 的 独 立 式 住 宅 片 区 ， 建 设 形 式 以 2 - 3 层 为 主 ， 建 筑
密 度 较 高 ； 第 二 类 为 单 位 大 院 型 小 区 ， 依 托 单 位 集 体 住 房 分 配 体 制 建 造 而 成 ， 既 有 成 规 模 小 区 ， 也 有 独 栋 住 宅 形 成 的 街 区 ， 以 6
层 为 主 ； 第 三 类 为 政 策 类 住 房 及 商 品 房 ， 多 为 小 区 形 式 ， 楼 层 以 多 层 为 主 ， 部 分 小 区 有 高 层 。 从 空 间 分 布 来 看 ， 总 体 呈 现 明 显 的
东 多 西 少 的 空 间 格 局 ， 接 近 8 0 % 的 老 旧 小 区 集 中 分 布 在 香 洲 主 城 区 。
1.2 老旧小区现状问题与难点
1 . 2 . 1 老 旧 小 区 现 状 问 题
珠 海 老 旧 小 区 现 状 普 遍 存 在 的 问 题 包 括 楼 栋 本 体 破 损 、 基 础 设 施 落 后 、 小 区 环 境 破 败 、 内 部 交 通 混 乱 、 日 常 管 理 维 护 难 等 。
由 于 建 设 年 代 久 远 ，楼 栋 本 体 存 在 不 同 程 度 的 老 化 ，出 现 外 立 面 破 损 ，局 部 坍 塌 、构 筑 物 掉 落 ，外 墙 渗 水 ，楼 梯 走 道 破 旧 等 问 题 。
此 外 ， 受 限 于 早 期 建 设 标 准 偏 低 等 原 因 ， 小 区 基 础 设 施 落 后 ， 存 在 内 涝 积 水 、 雨 污 混 流 、 电 线 残 旧 乱 布 、 环 卫 设 施 缺 乏 等 问 题 ，
局 部 区 域 因 地 质 环 境 等 问 题 ， 造 成 地 面 下 陷 、 管 线 拉 裂 ， 安 全 隐 患 突 出 。
同 时 ，早 期 配 建 的 公 共 活 动 场 地 或 绿 地 较 简 陋 且 被 占 用 现 象 严 重 。老 旧 小 区 普 遍 缺 少 配 套 公 共 服 务 设 施 。交 通 组 织 设 置 不 科 学 ，
人 车 混 杂 交 错 ， 道 路 宽 度 不 足 ， 停 车 位 配 置 匮 乏 ， 存 在 车 辆 乱 停 乱 放 的 情 况 ， 个 别 甚 至 无 法 满 足 消 防 通 道 要 求 。
除 了 “ 硬 件 ” 条 件 的 不 足 ， “ 软 件 ” 条 件 是 珠 海 老 旧 小 区 最 大 的 问 题 。 据 统 计 ， 全 市 尚 有 6 0 % 的 老 旧 小 区 无 物 业 管 理 ， 大 部
分 小 区 在 环 境 卫 生 上 长 期 享 受 政 府 “ 买 单 ” 式 免 费 服 务 后 引 进 物 业 态 度 消 极 ， 可 持 续 性 差 。 同 时 ， 乱 搭 乱 建 、 违 规 占 用 空 置 用 房 、
私 拉 电 线 等 现 象 普 遍 ， 小 区 管 理 混 乱 ， 安 全 问 题 尤 其 突 出 。
1 . 2 . 2 老 旧 小 区 更 新 难 点
珠 海 自 2 0 1 6 年 颁 布 《 珠 海 经 济 特 区 城 市 更 新 管 理 办 法 》 以 来 ， 已 明 确 老 旧 小 区 更 新 的 方 式 以 实 施 综 合 整 治 更 新 ， 全 面 提 升
宜 居 水 平 为 主 。 但 由 于 涉 及 利 益 复 杂 ， 居 民 意 见 难 统 一 ， 政 策 不 明 确 等 问 题 ， 总 体 改 造 工 作 推 进 较 为 缓 慢 ， 主 要 体 以 下 三 个 方 面 。
（ 1 ） 多 为 局 部 改 造 ， 缺 少 整 体 统 筹 。 目 前 ， 大 部 分 老 旧 小 区 改 造 工 作 集 中 在 基 础 类 改 造 内 容 上 ， 且 多 为 单 项 整 治 工 程 ， 如
污 水 管 网 修 缮 、 供 气 设 施 改 造 、 道 路 平 整 等 。 整 治 工 程 缺 乏 系 统 性 规 划 ， 往 往 出 现 地 面 重 复 开 挖 ， 整 治 资 金 重 复 投 入 等 问 题 。
（ 2 ） 寻 求 短 期 效 果 ， 忽 略 长 期 管 养 。 大 部 分 老 旧 小 区 缺 乏 良 好 的 物 业 管 理 ， 如 小 区 绿 化 整 治 、 健 身 小 广 场 建 设 、 道 路 平 整 等
内 容 ， 在 整 治 完 成 后 缺 乏 长 期 维 护 。 同 时 ， 由 于 大 部 分 改 造 工 作 集 中 在 基 础 类 改 造 ， 容 易 导 致 建 管 分 离 ， 依 靠 政 府 建 设 但 项 目 后
期 缺 乏 运 营 ， 改 造 效 果 难 以 维 持 。
城市有机更新语境下珠海老旧小区更新策略探讨
钟 珊 / 珠海市规划设计研究院 广东珠海 519000
摘 要： 在城市化发展中后期，存量更新的重点逐步转向以老旧小区为主的小规模、渐进式有机更新。本文提出基于城市有机更新理论，珠海的
老旧小区更新工作应该注重以人为本，空间和社会相协调，不仅要改善物质条件，更需要构建多元治理体系，以促进老旧小区可持续性发展。
关键词： 城市有机更新；老旧小区；社区治理；共同缔造
2023.09 | 59
技术探讨
（ 3 ） 政 府 兜 底 普 遍 ， 共 治 意 识 薄 弱 。 珠 海 早 期 开 展 的 老 旧 小 区 更 新 工 作 大 部 分 为 政 府 牵 头 ， 改 造 建 设 资 金 由 政 府 财 政 全 额 支
付 。 但 由 于 未 做 好 充 分 地 居 民 意 愿 调 研 ， 改 造 推 进 过 程 中 出 现 居 民 参 与 度 不 高 ， 存 在 对 老 旧 小 区 改 造 是 面 子 工 程 的 社 会 偏 见 ， 甚
至 因 各 种 意 见 及 矛 盾 导 致 改 造 项 目 无 法 竣 工 。 同 时 ， 无 物 业 老 旧 小 区 多 享 受 政 府 提 供 的 清 洁 卫 生 ， 绿 化 维 护 等 兜 底 式 服 务 ， 使 得
无 物 业 小 区 业 主 长 期 习 惯 了 享 受 政 府 提 供 的 免 费 服 务 ， 在 主 观 意 愿 上 缺 乏 共 建 共 享 治 意 识 ， 对 老 旧 小 区 改 造 积 极 性 差 。
2 城市有机更新理论及老旧小区实践
2.1 城市有机更新理论
西 方 有 机 更 新 概 念 提 出 源 于 学 者 们 对 上 世 纪 大 刀 阔 斧 的 城 市 更 新 运 动 引 起 的 城 市 问 题 的 反 思 。 由 此 以 来 ， 城 市 更 新 的 关 注 点
也 逐 渐 从 旧 城 的 拆 除 重 建 转 移 到 以 社 区 为 对 象 的 可 持 续 发 展 。 其 中 巴 塞 罗 那 城 市 更 新 作 为 可 持 续 有 机 更 新 的 代 表 ， 标 志 着 物 质 性
更 新 已 经 逐 渐 向 综 合 性 更 新 转 变 ，强 调 社 会 多 元 主 体 的 参 与 及“ 人 ”与 生 活 的 回 归 [ 1 ]。国 内 的 有 机 更 新 理 论 最 早 由 吴 良 镛 先 生 提 出 ，
其 对 当 时 北 京 出 现 的 大 拆 大 建 现 象 提 出 了 批 判 ， 并 强 调 旧 城 改 造 要 顺 应 城 市 发 展 肌 理 ， 选 择 适 当 的 规 模 和 合 理 的 尺 度 [ 2 ]。 近 年 来
各 学 者 在 其 基 础 上 对 城 市 有 机 更 新 的 概 念 进 行 了 发 展 。 伍 江 [ 3 ] 认 为 ， 未 来 的 城 市 有 机 更 新 除 了 追 求 高 品 质 物 质 空 间 的 改 善 ， 多 元
群 体 的 有 效 沟 通 更 是 确 保 高 品 质 效 果 达 成 的 重 要 因 素 ； 秦 迪 等 [ 4 ] 认 为 以 人 为 本 的 城 市 有 机 更 新 要 关 注 城 市 元 素 的 塑 造 给 居 民 带 来
的 满 足 感；钟 婷 等 [ 5 ] 总 结 国 土 空 间 治 理 视 角 下 的 城 市 有 机 更 新 应 顺 应 城 市 结 构 发 展 、精 准 分 类 施 策 、强 化 公 众 参 与 及 保 障 公 共 利 益 。
2.2 老旧小区更新的实践经验
近 年 来 ， 国 内 关 于 老 旧 小 区 更 新 的 实 践 主 要 集 中 在 北 京 、 上 海 、 广 州 及 江 浙 等 地 。 北 京 开 展 此 类 工 作 时 间 较 早 ， 已 形 成 了 相
对 完 善 的 政 策 框 架 和 工 作 机 制 ， 明 确 了 “ 基 层 组 织 、 居 民 申 请 、 社 会 参 与 、 政 府 支 持 ” 的 实 施 方 式 ， 并 通 过 引 入 社 会 资 本 有 效 推
进 物 业 管 理 长 效 机 制 的 建 立 ， 形 成 了 全 国 推 广 的 “ 劲 松 模 式 ” 。 上 海 从 “ 十 三 五 ” 时 期 开 始 转 变 城 市 更 新 思 路 ， 实 现 “ 留 改 拆 ”
并 举 的 政 策 ， 推 进 历 史 风 貌 保 护 和 注 重 公 共 利 益 实 现 的 同 时 ， 采 取 由 政 府 、 企 业 和 居 民 多 方 共 同 参 与 的 形 式 进 行 旧 房 更 新 改 造 ；
广 州 率 先 提 出 老 旧 小 区 “ 微 改 造 ” 的 概 念 ， 在 维 持 现 状 建 设 格 局 基 本 不 变 的 前 提 下 ， 通 过 建 筑 局 部 拆 建 、 功 能 置 换 及 保 留 修 缮 ，
完 善 基 础 设 施 等 方 法 实 施 更 新 ， 同 时 注 重 传 承 历 史 文 化 及 提 升 社 区 治 理 能 力 ； 江 苏 省 强 调 在 有 机 更 新 语 境 下 的 老 旧 小 区 改 造 应 尊
重 民 意 、 面 向 未 来 、 多 层 级 联 动 及 可 持 续 发 展 [ 6 ]。
总 体 而 言 ， 现 阶 段 老 旧 小 区 的 更 新 已 经 逐 渐 从 单 纯 的 物 质 空 间 改 善 转 变 为 包 含 环 境 美 化 、 城 市 管 理 及 社 区 治 理 等 多 要 素 的 系
统 性 工 程 。 在 追 求 人 居 环 境 改 善 ， 生 活 品 质 提 升 的 同 时 ， 更 需 要 在 城 市 发 展 的 总 体 目 标 下 ， 充 分 发 挥 政 府 自 上 而 下 的 统 筹 和 居 民
自 下 而 上 的 自 治 ， 通 过 多 元 主 体 联 动 及 协 商 ， 科 学 推 进 老 旧 小 区 改 造 ， 促 进 城 市 的 可 持 续 发 展 。
3 基于城市有机更新的珠海老旧小区更新策略
3.1 优化顶层设计，强化政策保障及规划统筹
全 面 保 障 老 旧 小 区 改 造 工 作 高 效 实 施 ， 首 先 ， 要 自 上 而 下 明 确 政 府 统 筹 全 局 的 思 路 ， 优 化 包 括 组 织 架 构 、 政 策 体 系 和 规 划 体
系 在 内 的 顶 层 设 计 框 架 ， 有 效 引 导 更 新 工 作 分 层 落 实 。 在 组 织 架 构 上 ， 应 明 确 构 建 “ 纵 向 + 横 向 ” 的 多 层 次 多 部 门 统 筹 机 制 。 纵
向 建 立 “ 市 级 统 筹 谋 划 、 部 门 协 作 推 进 、 镇 街 组 织 实 施 、 社 区 参 与 落 实 ” 的 工 作 机 制 ， 如 建 立 城 镇 老 旧 小 区 改 造 工 作 小 组 ， 以 党
政 主 管 为 核 心 ， 相 关 部 门 和 基 层 行 政 机 构 为 成 员 ， 加 强 市 级 指 挥 ， 区 级 统 筹 ， 镇 街 执 行 的 效 率 。 横 向 拓 宽 多 元 参 与 机 制 ， 协 调 社
区 居 民 居 委 会 、 居 民 业 主 委 员 会 、 产 权 单 位 、 物 业 服 务 企 业 、 社 会 企 业 等 各 方 力 量 参 与 及 落 实 改 造 工 作 。
其 次 ， 在 政 策 体 系 上 亟 需 在 已 出 台 的 政 策 基 础 上 加 紧 出 台 多 项 配 套 政 策 措 施 。 如 明 确 建 设 标 准 ， 形 成 指 导 老 旧 小 区 改 造 的 技
术 规 范 体 系；简 化 工 作 流 程 ，从 项 目 立 项 、规 划 设 计 、报 建 、施 工 和 验 收 等 环 节 优 化 相 关 审 批 手 续 等 。在 规 划 统 筹 上 ，需 突 出“ 计
划 管 控 ， 分 层 传 导 ” 。 形 成 国 土 空 间 规 划 统 领 下 ， 市 到 区 “ 规 划 - 计 划 - 方 案 - 实 施 ” 全 流 程 管 控 。 以 全 市 老 旧 小 区 专 项 规 划 为
指 导 ， 分 区 编 制 更 新 规 划 、 年 度 改 造 计 划 及 实 施 工 作 方 案 。 各 镇 （ 街 ） 视 需 要 编 制 街 区 连 片 改 造 规 划 及 项 目 改 造 方 案 ， 指 导 下 一
步 具 体 改 造 项 目 的 施 工 方 案 和 建 设 管 理 。
3.2 结合社区体检，推进渐进式的住区更新
目 前 ， 老 旧 小 区 更 新 改 造 已 不 仅 局 限 于 围 墙 内 的 修 补 ， 更 鼓 励 结 合 城 市 更 新 行 动 和 完 整 居 住 社 区 建 设 等 要 求 ， 逐 步 推 向 相 邻
小 区 及 周 边 地 区 的 区 域 联 动 改 造 ， 以 补 齐 社 区 建 设 短 板 ， 改 善 城 市 居 住 社 区 环 境 。 根 据 广 东 省 关 于 实 施 城 市 更 新 行 动 的 要 求 ， 区
域 的 更 新 应 深 入 落 实 体 检 评 估 工 作 。 因 此 ， 在 珠 海 新 一 轮 老 旧 小 区 更 新 工 作 中 ， 应 以 街 道 或 社 区 为 单 元 统 筹 考 虑 老 旧 小 区 更 新 改
造 的 必 要 性 和 紧 迫 性 。 从 全 市 层 面 考 虑 ， 通 过 体 检 评 估 ， 划 定 老 旧 小 区 的 重 点 更 新 区 域 ， 区 分 改 造 优 先 级 ， 渐 进 式 推 进 老 旧 小 区
更 新 。 在 制 定 老 旧 小 区 更 新 计 划 时 ， 结 合 小 区 改 造 的 紧 迫 性 制 定 “ 任 务 式 ” 改 造 计 划 ， 同 时 在 执 行 过 程 中 结 合 居 民 意 见 ， 可 通 过
居 民 自 主 申 报 形 式 ， 滚 动 更 新 改 造 计 划 。 另 一 方 面 ， 在 社 区 层 面 的 体 检 更 注 重 具 体 设 施 短 板 的 补 齐 ， 如 参 考 北 京 街 区 改 造 经 验 ，
在 老 旧 小 区 改 造 前 期 开 展 “ 效 率 评 估 ” ， 以 社 区 为 单 位 对 现 状 建 筑 环 境 、 居 民 改 造 意 愿 、 参 与 积 极 性 等 因 素 进 行 改 造 评 估 ， 分 析
设 施 缺 项 ， 补 齐 短 板 ， 以 便 更 好 地 进 行 改 造 。
3.3 转变治理思路，搭建多方参与协商平台
在 未 来 更 新 工 作 中 ，政 府 需 逐 步 转 变 思 路 ，从“ 大 包 大 揽 ”方 式 为“ 共 同 参 与 ”，变“ 要 我 改 ”为“ 我 要 改 ”，推 进 党 建 引 领 、
居 委 会 落 实 、社 会 组 织 和 居 民 多 元 协 作 的“ 共 建 、共 治 、共 享 ”治 理 体 系 。在 具 体 工 作 中 ，首 先 ，要 建 立 搭 建 基 层 协 商 制 度 及 议 事 平 台 ，
从 人 民 最 关 心 最 直 接 最 现 实 的 利 益 问 题 出 发 ， 采 取 改 造 内 容 以 “ 菜 单 式 ” 改 为 居 民 提 供 “ 点 菜 式 ” 服 务 ， 征 求 意 愿 服 务 ， 自 下 而
上 满 足 民 生 民 意 需 求 。 其 次 ， 要 有 效 发 挥 基 层 政 府 的 指 导 作 用 ， 以 街 道 和 社 区 为 主 体 ， 引 导 居 民 积 极 参 与 更 新 改 造 全 过 程 。 此 外 ，
以 “ 共 同 缔 造 ” 为 主 要 工 作 方 式 ， 引 进 第 三 方 服 务 机 构 ， 以 工 作 坊 形 式 构 建 政 府 、 居 民 、 社 区 规 划 师 、 施 工 单 位 、 技 术 单 位 的 良
性 互 动 平 台 ，为 居 民 提 供 咨 询 和 服 务 ，并 贯 穿 老 旧 小 区 更 新 全 过 程 。目 前 ，珠 海 已 开 展 了 包 括 香 洲 北 堤 社 区 、东 风 社 区 的 试 点 工 作 ，
推 动 了 一 系 列 社 区 人 居 环 境 整 治 提 升 项 目 实 施 。
3.4 提升管理水平，健全小区长效管理机制
珠 海 小 区 管 理 水 平 的 提 升 ， 应 在 认 清 珠 海 “ 居 民 多 为 移 民 、 小 区 良 莠 不 齐 ” 的 社 会 特 征 基 础 上 ， 提 高 全 体 市 民 文 明 意 识 和 小
60 | CHINA HOUSING FACILITIES
引言
当 前 ， 我 国 已 经 进 入 城 市 化 发 展 的 中 后 期 阶 段 ， 传 统 的 大 规 模 旧 城 改 造 也 逐 渐 从 粗 放 型 增 量 发 展 模 式 转 变 为 精 细 化 存 量 发 展
模 式 。 2 0 2 1 年 住 建 部 出 台 《 住 房 和 城 乡 建 设 部 关 于 在 实 施 城 市 更 新 行 动 中 防 止 大 拆 大 建 问 题 的 通 知 》 明 确 了 城 市 更 新 要 转 变 城 市
开 发 建 设 方 式 ， 控 制 大 拆 大 建 。 在 此 背 景 下 ， 以 老 旧 小 区 更 新 为 主 的 小 规 模 、 渐 进 式 有 机 更 新 成 为 当 前 城 市 存 量 发 展 的 重 要 途 径 。
近 年 来 ， 国 家 一 直 高 度 重 视 老 旧 小 区 改 造 工 作 ， 从 2 0 1 7 年 住 建 部 以 试 点 城 市 形 式 开 始 探 索 老 旧 小 区 改 造 新 模 式 到 2 0 2 0 年 国 务 院
办 公 厅 印 发《 关 于 全 面 推 进 城 镇 老 旧 小 区 改 造 工 作 的 指 导 意 见 》，明 确 了“ 十 四 五 ”期 间 老 旧 小 区 的 更 新 规 模 、制 度 框 架 建 设 等 要 求 ，
老 旧 小 区 更 新 工 作 逐 渐 由 试 点 先 行 转 变 成 全 域 推 进 ， 政 府 支 持 与 社 会 参 与 相 结 合 的 “ 多 元 共 建 ” 模 式 ， 自 此 珠 海 新 一 轮 老 旧 小 区
更 新 工 作 也 拉 开 帷 幕 。
珠 海 市 自 经 济 特 区 成 立 以 来 建 设 的 一 大 批 居 住 小 区 已 逐 渐 老 化 ， 建 筑 质 量 安 全 隐 患 、 市 政 管 道 老 化 、 配 套 设 施 缺 乏 、 居 住 环
境 恶 劣 等 问 题 日 益 凸 显 ，且 大 量 集 中 于 中 心 城 区 ，不 仅 严 重 影 响 了 居 民 生 活 质 量 ，也 与 珠 海 打 造 民 生 幸 福 样 板 城 市 的 目 标 相 差 甚 远 。
近 年 来 ， 珠 海 陆 续 开 展 了 部 分 老 旧 小 区 更 新 工 作 ， 但 推 进 速 度 缓 慢 ， 且 工 作 类 型 相 对 单 一 ， 主 要 以 市 政 管 线 修 整 和 墙 面 粉 饰 等 外
观 性 项 目 优 化 为 主 ， 缺 乏 系 统 性 更 新 ， 涉 及 到 居 民 利 益 的 公 共 空 间 改 造 项 目 也 难 以 推 进 。 为 了 进 一 步 提 高 老 旧 小 区 更 新 效 率 ， 改
善 居 民 生 活 环 境 ，珠 海 市 于 2 0 2 2 年 发 布 了《 珠 海 市“ 美 丽 家 园 共 同 缔 造 ”城 镇 老 旧 小 区 改 造 工 作 实 施 方 案 》，将 优 化 社 区 生 活 品 质 ，
提 升 居 民 幸 福 感 ， 推 进 城 市 更 新 和 开 发 建 设 方 式 转 型 作 为 珠 海 城 市 更 新 的 工 作 重 点 。 在 新 的 起 点 上 ， 本 文 将 总 结 珠 海 在 老 旧 小 区
更 新 中 存 在 的 问 题 和 难 点 ， 结 合 城 市 有 机 更 新 理 论 和 实 践 ， 提 出 促 进 珠 海 老 旧 小 区 更 新 工 作 可 持 续 发 展 的 策 略 。
1 珠海老旧小区更新的现状问题与改造难点
1.1 老旧小区总体情况
珠 海 市 2 0 0 0 年 底 前 建 成 ， 失 养 失 修 失 管 、 市 政 配 套 设 施 不 完 善 、 社 区 服 务 设 施 不 健 全 、 居 民 改 造 意 愿 强 烈 的 住 宅 小 区 共 计
9 2 6 个 ， 约 占 全 市 居 住 小 区 总 量 的 一 半 。
结 合 珠 海 城 市 发 展 的 特 点 及 建 设 形 态 ， 老 旧 小 区 的 类 型 可 分 为 三 种 ： 第 一 类 为 街 巷 型 小 区 ， 街 巷 型 小 区 建 设 年 代 较 早 ， 多 为
早 期 渔 民 上 岸 或 居 民 自 建 ， 基 于 原 有 城 市 肌 理 改 （ 扩 ） 建 而 形 成 ， 或 为 成 街 区 的 独 立 式 住 宅 片 区 ， 建 设 形 式 以 2 - 3 层 为 主 ， 建 筑
密 度 较 高 ； 第 二 类 为 单 位 大 院 型 小 区 ， 依 托 单 位 集 体 住 房 分 配 体 制 建 造 而 成 ， 既 有 成 规 模 小 区 ， 也 有 独 栋 住 宅 形 成 的 街 区 ， 以 6
层 为 主 ； 第 三 类 为 政 策 类 住 房 及 商 品 房 ， 多 为 小 区 形 式 ， 楼 层 以 多 层 为 主 ， 部 分 小 区 有 高 层 。 从 空 间 分 布 来 看 ， 总 体 呈 现 明 显 的
东 多 西 少 的 空 间 格 局 ， 接 近 8 0 % 的 老 旧 小 区 集 中 分 布 在 香 洲 主 城 区 。
1.2 老旧小区现状问题与难点
1 . 2 . 1 老 旧 小 区 现 状 问 题
珠 海 老 旧 小 区 现 状 普 遍 存 在 的 问 题 包 括 楼 栋 本 体 破 损 、 基 础 设 施 落 后 、 小 区 环 境 破 败 、 内 部 交 通 混 乱 、 日 常 管 理 维 护 难 等 。
由 于 建 设 年 代 久 远 ，楼 栋 本 体 存 在 不 同 程 度 的 老 化 ，出 现 外 立 面 破 损 ，局 部 坍 塌 、构 筑 物 掉 落 ，外 墙 渗 水 ，楼 梯 走 道 破 旧 等 问 题 。
此 外 ， 受 限 于 早 期 建 设 标 准 偏 低 等 原 因 ， 小 区 基 础 设 施 落 后 ， 存 在 内 涝 积 水 、 雨 污 混 流 、 电 线 残 旧 乱 布 、 环 卫 设 施 缺 乏 等 问 题 ，
局 部 区 域 因 地 质 环 境 等 问 题 ， 造 成 地 面 下 陷 、 管 线 拉 裂 ， 安 全 隐 患 突 出 。
同 时 ，早 期 配 建 的 公 共 活 动 场 地 或 绿 地 较 简 陋 且 被 占 用 现 象 严 重 。老 旧 小 区 普 遍 缺 少 配 套 公 共 服 务 设 施 。交 通 组 织 设 置 不 科 学 ，
人 车 混 杂 交 错 ， 道 路 宽 度 不 足 ， 停 车 位 配 置 匮 乏 ， 存 在 车 辆 乱 停 乱 放 的 情 况 ， 个 别 甚 至 无 法 满 足 消 防 通 道 要 求 。
除 了 “ 硬 件 ” 条 件 的 不 足 ， “ 软 件 ” 条 件 是 珠 海 老 旧 小 区 最 大 的 问 题 。 据 统 计 ， 全 市 尚 有 6 0 % 的 老 旧 小 区 无 物 业 管 理 ， 大 部
分 小 区 在 环 境 卫 生 上 长 期 享 受 政 府 “ 买 单 ” 式 免 费 服 务 后 引 进 物 业 态 度 消 极 ， 可 持 续 性 差 。 同 时 ， 乱 搭 乱 建 、 违 规 占 用 空 置 用 房 、
私 拉 电 线 等 现 象 普 遍 ， 小 区 管 理 混 乱 ， 安 全 问 题 尤 其 突 出 。
1 . 2 . 2 老 旧 小 区 更 新 难 点
珠 海 自 2 0 1 6 年 颁 布 《 珠 海 经 济 特 区 城 市 更 新 管 理 办 法 》 以 来 ， 已 明 确 老 旧 小 区 更 新 的 方 式 以 实 施 综 合 整 治 更 新 ， 全 面 提 升
宜 居 水 平 为 主 。 但 由 于 涉 及 利 益 复 杂 ， 居 民 意 见 难 统 一 ， 政 策 不 明 确 等 问 题 ， 总 体 改 造 工 作 推 进 较 为 缓 慢 ， 主 要 体 以 下 三 个 方 面 。
（ 1 ） 多 为 局 部 改 造 ， 缺 少 整 体 统 筹 。 目 前 ， 大 部 分 老 旧 小 区 改 造 工 作 集 中 在 基 础 类 改 造 内 容 上 ， 且 多 为 单 项 整 治 工 程 ， 如
污 水 管 网 修 缮 、 供 气 设 施 改 造 、 道 路 平 整 等 。 整 治 工 程 缺 乏 系 统 性 规 划 ， 往 往 出 现 地 面 重 复 开 挖 ， 整 治 资 金 重 复 投 入 等 问 题 。
（ 2 ） 寻 求 短 期 效 果 ， 忽 略 长 期 管 养 。 大 部 分 老 旧 小 区 缺 乏 良 好 的 物 业 管 理 ， 如 小 区 绿 化 整 治 、 健 身 小 广 场 建 设 、 道 路 平 整 等
内 容 ， 在 整 治 完 成 后 缺 乏 长 期 维 护 。 同 时 ， 由 于 大 部 分 改 造 工 作 集 中 在 基 础 类 改 造 ， 容 易 导 致 建 管 分 离 ， 依 靠 政 府 建 设 但 项 目 后
期 缺 乏 运 营 ， 改 造 效 果 难 以 维 持 。
城市有机更新语境下珠海老旧小区更新策略探讨
钟 珊 / 珠海市规划设计研究院 广东珠海 519000
摘 要： 在城市化发展中后期，存量更新的重点逐步转向以老旧小区为主的小规模、渐进式有机更新。本文提出基于城市有机更新理论，珠海的
老旧小区更新工作应该注重以人为本，空间和社会相协调，不仅要改善物质条件，更需要构建多元治理体系，以促进老旧小区可持续性发展。
关键词： 城市有机更新；老旧小区；社区治理；共同缔造
2023.09 | 59
技术探讨
（ 3 ） 政 府 兜 底 普 遍 ， 共 治 意 识 薄 弱 。 珠 海 早 期 开 展 的 老 旧 小 区 更 新 工 作 大 部 分 为 政 府 牵 头 ， 改 造 建 设 资 金 由 政 府 财 政 全 额 支
付 。 但 由 于 未 做 好 充 分 地 居 民 意 愿 调 研 ， 改 造 推 进 过 程 中 出 现 居 民 参 与 度 不 高 ， 存 在 对 老 旧 小 区 改 造 是 面 子 工 程 的 社 会 偏 见 ， 甚
至 因 各 种 意 见 及 矛 盾 导 致 改 造 项 目 无 法 竣 工 。 同 时 ， 无 物 业 老 旧 小 区 多 享 受 政 府 提 供 的 清 洁 卫 生 ， 绿 化 维 护 等 兜 底 式 服 务 ， 使 得
无 物 业 小 区 业 主 长 期 习 惯 了 享 受 政 府 提 供 的 免 费 服 务 ， 在 主 观 意 愿 上 缺 乏 共 建 共 享 治 意 识 ， 对 老 旧 小 区 改 造 积 极 性 差 。
2 城市有机更新理论及老旧小区实践
2.1 城市有机更新理论
西 方 有 机 更 新 概 念 提 出 源 于 学 者 们 对 上 世 纪 大 刀 阔 斧 的 城 市 更 新 运 动 引 起 的 城 市 问 题 的 反 思 。 由 此 以 来 ， 城 市 更 新 的 关 注 点
也 逐 渐 从 旧 城 的 拆 除 重 建 转 移 到 以 社 区 为 对 象 的 可 持 续 发 展 。 其 中 巴 塞 罗 那 城 市 更 新 作 为 可 持 续 有 机 更 新 的 代 表 ， 标 志 着 物 质 性
更 新 已 经 逐 渐 向 综 合 性 更 新 转 变 ，强 调 社 会 多 元 主 体 的 参 与 及“ 人 ”与 生 活 的 回 归 [ 1 ]。国 内 的 有 机 更 新 理 论 最 早 由 吴 良 镛 先 生 提 出 ，
其 对 当 时 北 京 出 现 的 大 拆 大 建 现 象 提 出 了 批 判 ， 并 强 调 旧 城 改 造 要 顺 应 城 市 发 展 肌 理 ， 选 择 适 当 的 规 模 和 合 理 的 尺 度 [ 2 ]。 近 年 来
各 学 者 在 其 基 础 上 对 城 市 有 机 更 新 的 概 念 进 行 了 发 展 。 伍 江 [ 3 ] 认 为 ， 未 来 的 城 市 有 机 更 新 除 了 追 求 高 品 质 物 质 空 间 的 改 善 ， 多 元
群 体 的 有 效 沟 通 更 是 确 保 高 品 质 效 果 达 成 的 重 要 因 素 ； 秦 迪 等 [ 4 ] 认 为 以 人 为 本 的 城 市 有 机 更 新 要 关 注 城 市 元 素 的 塑 造 给 居 民 带 来
的 满 足 感；钟 婷 等 [ 5 ] 总 结 国 土 空 间 治 理 视 角 下 的 城 市 有 机 更 新 应 顺 应 城 市 结 构 发 展 、精 准 分 类 施 策 、强 化 公 众 参 与 及 保 障 公 共 利 益 。
2.2 老旧小区更新的实践经验
近 年 来 ， 国 内 关 于 老 旧 小 区 更 新 的 实 践 主 要 集 中 在 北 京 、 上 海 、 广 州 及 江 浙 等 地 。 北 京 开 展 此 类 工 作 时 间 较 早 ， 已 形 成 了 相
对 完 善 的 政 策 框 架 和 工 作 机 制 ， 明 确 了 “ 基 层 组 织 、 居 民 申 请 、 社 会 参 与 、 政 府 支 持 ” 的 实 施 方 式 ， 并 通 过 引 入 社 会 资 本 有 效 推
进 物 业 管 理 长 效 机 制 的 建 立 ， 形 成 了 全 国 推 广 的 “ 劲 松 模 式 ” 。 上 海 从 “ 十 三 五 ” 时 期 开 始 转 变 城 市 更 新 思 路 ， 实 现 “ 留 改 拆 ”
并 举 的 政 策 ， 推 进 历 史 风 貌 保 护 和 注 重 公 共 利 益 实 现 的 同 时 ， 采 取 由 政 府 、 企 业 和 居 民 多 方 共 同 参 与 的 形 式 进 行 旧 房 更 新 改 造 ；
广 州 率 先 提 出 老 旧 小 区 “ 微 改 造 ” 的 概 念 ， 在 维 持 现 状 建 设 格 局 基 本 不 变 的 前 提 下 ， 通 过 建 筑 局 部 拆 建 、 功 能 置 换 及 保 留 修 缮 ，
完 善 基 础 设 施 等 方 法 实 施 更 新 ， 同 时 注 重 传 承 历 史 文 化 及 提 升 社 区 治 理 能 力 ； 江 苏 省 强 调 在 有 机 更 新 语 境 下 的 老 旧 小 区 改 造 应 尊
重 民 意 、 面 向 未 来 、 多 层 级 联 动 及 可 持 续 发 展 [ 6 ]。
总 体 而 言 ， 现 阶 段 老 旧 小 区 的 更 新 已 经 逐 渐 从 单 纯 的 物 质 空 间 改 善 转 变 为 包 含 环 境 美 化 、 城 市 管 理 及 社 区 治 理 等 多 要 素 的 系
统 性 工 程 。 在 追 求 人 居 环 境 改 善 ， 生 活 品 质 提 升 的 同 时 ， 更 需 要 在 城 市 发 展 的 总 体 目 标 下 ， 充 分 发 挥 政 府 自 上 而 下 的 统 筹 和 居 民
自 下 而 上 的 自 治 ， 通 过 多 元 主 体 联 动 及 协 商 ， 科 学 推 进 老 旧 小 区 改 造 ， 促 进 城 市 的 可 持 续 发 展 。
3 基于城市有机更新的珠海老旧小区更新策略
3.1 优化顶层设计，强化政策保障及规划统筹
全 面 保 障 老 旧 小 区 改 造 工 作 高 效 实 施 ， 首 先 ， 要 自 上 而 下 明 确 政 府 统 筹 全 局 的 思 路 ， 优 化 包 括 组 织 架 构 、 政 策 体 系 和 规 划 体
系 在 内 的 顶 层 设 计 框 架 ， 有 效 引 导 更 新 工 作 分 层 落 实 。 在 组 织 架 构 上 ， 应 明 确 构 建 “ 纵 向 + 横 向 ” 的 多 层 次 多 部 门 统 筹 机 制 。 纵
向 建 立 “ 市 级 统 筹 谋 划 、 部 门 协 作 推 进 、 镇 街 组 织 实 施 、 社 区 参 与 落 实 ” 的 工 作 机 制 ， 如 建 立 城 镇 老 旧 小 区 改 造 工 作 小 组 ， 以 党
政 主 管 为 核 心 ， 相 关 部 门 和 基 层 行 政 机 构 为 成 员 ， 加 强 市 级 指 挥 ， 区 级 统 筹 ， 镇 街 执 行 的 效 率 。 横 向 拓 宽 多 元 参 与 机 制 ， 协 调 社
区 居 民 居 委 会 、 居 民 业 主 委 员 会 、 产 权 单 位 、 物 业 服 务 企 业 、 社 会 企 业 等 各 方 力 量 参 与 及 落 实 改 造 工 作 。
其 次 ， 在 政 策 体 系 上 亟 需 在 已 出 台 的 政 策 基 础 上 加 紧 出 台 多 项 配 套 政 策 措 施 。 如 明 确 建 设 标 准 ， 形 成 指 导 老 旧 小 区 改 造 的 技
术 规 范 体 系；简 化 工 作 流 程 ，从 项 目 立 项 、规 划 设 计 、报 建 、施 工 和 验 收 等 环 节 优 化 相 关 审 批 手 续 等 。在 规 划 统 筹 上 ，需 突 出“ 计
划 管 控 ， 分 层 传 导 ” 。 形 成 国 土 空 间 规 划 统 领 下 ， 市 到 区 “ 规 划 - 计 划 - 方 案 - 实 施 ” 全 流 程 管 控 。 以 全 市 老 旧 小 区 专 项 规 划 为
指 导 ， 分 区 编 制 更 新 规 划 、 年 度 改 造 计 划 及 实 施 工 作 方 案 。 各 镇 （ 街 ） 视 需 要 编 制 街 区 连 片 改 造 规 划 及 项 目 改 造 方 案 ， 指 导 下 一
步 具 体 改 造 项 目 的 施 工 方 案 和 建 设 管 理 。
3.2 结合社区体检，推进渐进式的住区更新
目 前 ， 老 旧 小 区 更 新 改 造 已 不 仅 局 限 于 围 墙 内 的 修 补 ， 更 鼓 励 结 合 城 市 更 新 行 动 和 完 整 居 住 社 区 建 设 等 要 求 ， 逐 步 推 向 相 邻
小 区 及 周 边 地 区 的 区 域 联 动 改 造 ， 以 补 齐 社 区 建 设 短 板 ， 改 善 城 市 居 住 社 区 环 境 。 根 据 广 东 省 关 于 实 施 城 市 更 新 行 动 的 要 求 ， 区
域 的 更 新 应 深 入 落 实 体 检 评 估 工 作 。 因 此 ， 在 珠 海 新 一 轮 老 旧 小 区 更 新 工 作 中 ， 应 以 街 道 或 社 区 为 单 元 统 筹 考 虑 老 旧 小 区 更 新 改
造 的 必 要 性 和 紧 迫 性 。 从 全 市 层 面 考 虑 ， 通 过 体 检 评 估 ， 划 定 老 旧 小 区 的 重 点 更 新 区 域 ， 区 分 改 造 优 先 级 ， 渐 进 式 推 进 老 旧 小 区
更 新 。 在 制 定 老 旧 小 区 更 新 计 划 时 ， 结 合 小 区 改 造 的 紧 迫 性 制 定 “ 任 务 式 ” 改 造 计 划 ， 同 时 在 执 行 过 程 中 结 合 居 民 意 见 ， 可 通 过
居 民 自 主 申 报 形 式 ， 滚 动 更 新 改 造 计 划 。 另 一 方 面 ， 在 社 区 层 面 的 体 检 更 注 重 具 体 设 施 短 板 的 补 齐 ， 如 参 考 北 京 街 区 改 造 经 验 ，
在 老 旧 小 区 改 造 前 期 开 展 “ 效 率 评 估 ” ， 以 社 区 为 单 位 对 现 状 建 筑 环 境 、 居 民 改 造 意 愿 、 参 与 积 极 性 等 因 素 进 行 改 造 评 估 ， 分 析
设 施 缺 项 ， 补 齐 短 板 ， 以 便 更 好 地 进 行 改 造 。
3.3 转变治理思路，搭建多方参与协商平台
在 未 来 更 新 工 作 中 ，政 府 需 逐 步 转 变 思 路 ，从“ 大 包 大 揽 ”方 式 为“ 共 同 参 与 ”，变“ 要 我 改 ”为“ 我 要 改 ”，推 进 党 建 引 领 、
居 委 会 落 实 、社 会 组 织 和 居 民 多 元 协 作 的“ 共 建 、共 治 、共 享 ”治 理 体 系 。在 具 体 工 作 中 ，首 先 ，要 建 立 搭 建 基 层 协 商 制 度 及 议 事 平 台 ，
从 人 民 最 关 心 最 直 接 最 现 实 的 利 益 问 题 出 发 ， 采 取 改 造 内 容 以 “ 菜 单 式 ” 改 为 居 民 提 供 “ 点 菜 式 ” 服 务 ， 征 求 意 愿 服 务 ， 自 下 而
上 满 足 民 生 民 意 需 求 。 其 次 ， 要 有 效 发 挥 基 层 政 府 的 指 导 作 用 ， 以 街 道 和 社 区 为 主 体 ， 引 导 居 民 积 极 参 与 更 新 改 造 全 过 程 。 此 外 ，
以 “ 共 同 缔 造 ” 为 主 要 工 作 方 式 ， 引 进 第 三 方 服 务 机 构 ， 以 工 作 坊 形 式 构 建 政 府 、 居 民 、 社 区 规 划 师 、 施 工 单 位 、 技 术 单 位 的 良
性 互 动 平 台 ，为 居 民 提 供 咨 询 和 服 务 ，并 贯 穿 老 旧 小 区 更 新 全 过 程 。目 前 ，珠 海 已 开 展 了 包 括 香 洲 北 堤 社 区 、东 风 社 区 的 试 点 工 作 ，
推 动 了 一 系 列 社 区 人 居 环 境 整 治 提 升 项 目 实 施 。
3.4 提升管理水平，健全小区长效管理机制
珠 海 小 区 管 理 水 平 的 提 升 ， 应 在 认 清 珠 海 “ 居 民 多 为 移 民 、 小 区 良 莠 不 齐 ” 的 社 会 特 征 基 础 上 ， 提 高 全 体 市 民 文 明 意 识 和 小
区 管 理 理 念 ， 持 续 做 好 老 旧 小 区 管 理 的 “ 软 件 ” 升 级 。 在 老 旧 小 区 改 造 期 间 ， 应 引 导 居 民 协 商 确 定 改 造 后 小 区 的 模 式 ， 选 择 聘 用
物 业 服 务 企 业 、 准 物 业 服 务 或 实 行 业 主 自 治 管 理 。 完 善 小 区 住 宅 专 项 维 修 资 金 归 集 、 使 用 机 制 ， 促 进 小 区 改 造 后 维 护 更 新 进 入 良
性 轨 道 。
此 外 ， 需 加 强 小 区 管 理 主 体 意 识 ， 通 过 多 方 式 明 确 小 区 管 理 主 体 ， 夯 实 小 区 管 理 的 各 方 主 体 责 任 ， 形 成 社 区 治 理 合 力 。 如 加
强 业 主 对 小 区 管 理 责 任 和 义 务 的 宣 传 工 作 ， 提 升 业 主 参 与 居 民 小 区 管 理 的 积 极 性 ； 通 过 业 主 委 员 会 、 物 业 管 理 委 员 会 、 小 区 议 事
协 调 委 员 会 或 者 楼 （ 栋 ） 长 等 多 种 形 式 实 现 自 治 管 理 。 同 时 ， 多 渠 道 建 立 可 持 续 物 管 机 制 。 加 快 推 进 物 业 管 理 市 场 化 进 程 ， 健 全
物 业 费 动 态 调 整 机 制 ， 努 力 提 升 物 业 费 收 缴 率 。 对 于 零 星 独 栋 等 规 模 较 小 、 尚 无 法 进 行 整 合 、 不 具 备 专 业 物 业 服 务 条 件 的 小 区 ，
由 社 区 居 委 会 牵 头 ， 引 导 居 民 协 商 参 与 小 区 事 务 管 理 ， 可 暂 时 先 单 独 聘 请 保 安 、 保 洁 等 专 业 服 务 维 持 基 本 物 业 管 理 水 平 ， 待 条 件
成 熟 后 再 视 情 况 选 择 合 适 的 管 理 模 式 。
结语
存 量 时 代 的 城 市 有 机 更 新 已 从 单 一 经 济 利 益 的 物 质 空 间 追 求 转 变 为 融 合 经 济 、 社 会 、 环 境 三 方 面 的 动 态 平 衡 。 当 前 ， 大 批 老
旧 小 区 的 更 新 改 造 是 珠 海 城 市 建 设 面 临 着 的 重 要 任 务 ， 改 善 居 民 生 活 ， 提 升 环 境 品 质 ， 增 强 人 民 幸 福 感 ， 是 珠 海 迈 向 幸 福 民 生 样
板 城 市 的 必 经 之 路 。 然 而 老 旧 小 区 更 新 问 题 复 杂 ， 涉 及 利 益 众 多 ， 从 政 府 到 居 民 需 要 形 成 合 力 才 能 推 进 老 旧 小 区 更 新 工 作 的 可 持
续 发 展 。 本 文 在 总 结 珠 海 老 旧 小 区 更 新 中 的 难 点 基 础 上 ， 结 合 城 市 有 机 更 新 的 理 论 和 实 践 ， 提 出 强 化 政 策 保 障 及 规 划 统 筹 ， 推 进
渐 进 式 的 住 区 更 新 ， 搭 建 多 方 参 与 协 商 平 台 及 健 全 小 区 长 效 管 理 机 制 四 方 面 提 出 更 新 策 略 ， 以 期 在 新 一 轮 珠 海 老 旧 小 区 更 新 工 作
的 开 展 中 实 现 可 持 续 发 展 的 目 标 。
60 | CHINA HOUSING FACILITIES
参考文献
[1] 王炼军 , 张宇 , 钟婷 , 等 . 回归民生的城市有机更新实践与模式探索——以成都市青羊区为例 [J]. 上海城市规划 .2019,(4):117-123.
[2] 吴良镛 . 从”有机更新”走向新的”有机秩序”- 北京旧城居住区整治途径 ( 二 )[J]. 建筑学报 ,1991, (2):7-13.
[3] 伍江 . 城市有机更新与精细化管理 [J]. 时代建筑 ,2021(4):6-11.
[4] 秦迪 , 王悦 , 何东全 . 城市有机更新中以人为本的设计理念与方法 [J]. 城市发展研究 ,2019,26(2): 中插 36- 中插 40.
[5] 钟婷 , 姚南 , 阮晨 , 等 . 成都市”中优”区域城市有机更新路径探索 [J]. 规划师 ,2021,37(11):76-82.
[6] 梅耀林 , 王承华 , 李琳琳 . 走向有机更新的老旧小区改造——江苏老旧小区改造技术指南编制研究 [J]. 城市规划 ,2022,46(2):108-118
没有PDF文件供下载
老旧小区更新工作应该注重以人为本，空间和社会相协调，不仅要改善物质条件，更需要构建多元治理体系，以促进老旧小区可持续性发展。
关键词： 城市有机更新；老旧小区；社区治理；共同缔造
引言
当 前 ， 我 国 已 经 进 入 城 市 化 发 展 的 中 后 期 阶 段 ， 传 统 的 大 规 模 旧 城 改 造 也 逐 渐 从 粗 放 型 增 量 发 展 模 式 转 变 为 精 细 化 存 量 发 展
模 式 。 2 0 2 1 年 住 建 部 出 台 《 住 房 和 城 乡 建 设 部 关 于 在 实 施 城 市 更 新 行 动 中 防 止 大 拆 大 建 问 题 的 通 知 》 明 确 了 城 市 更 新 要 转 变 城 市
开 发 建 设 方 式 ， 控 制 大 拆 大 建 。 在 此 背 景 下 ， 以 老 旧 小 区 更 新 为 主 的 小 规 模 、 渐 进 式 有 机 更 新 成 为 当 前 城 市 存 量 发 展 的 重 要 途 径 。
近 年 来 ， 国 家 一 直 高 度 重 视 老 旧 小 区 改 造 工 作 ， 从 2 0 1 7 年 住 建 部 以 试 点 城 市 形 式 开 始 探 索 老 旧 小 区 改 造 新 模 式 到 2 0 2 0 年 国 务 院
办 公 厅 印 发《 关 于 全 面 推 进 城 镇 老 旧 小 区 改 造 工 作 的 指 导 意 见 》，明 确 了“ 十 四 五 ”期 间 老 旧 小 区 的 更 新 规 模 、制 度 框 架 建 设 等 要 求 ，
老 旧 小 区 更 新 工 作 逐 渐 由 试 点 先 行 转 变 成 全 域 推 进 ， 政 府 支 持 与 社 会 参 与 相 结 合 的 “ 多 元 共 建 ” 模 式 ， 自 此 珠 海 新 一 轮 老 旧 小 区
更 新 工 作 也 拉 开 帷 幕 。
珠 海 市 自 经 济 特 区 成 立 以 来 建 设 的 一 大 批 居 住 小 区 已 逐 渐 老 化 ， 建 筑 质 量 安 全 隐 患 、 市 政 管 道 老 化 、 配 套 设 施 缺 乏 、 居 住 环
境 恶 劣 等 问 题 日 益 凸 显 ，且 大 量 集 中 于 中 心 城 区 ，不 仅 严 重 影 响 了 居 民 生 活 质 量 ，也 与 珠 海 打 造 民 生 幸 福 样 板 城 市 的 目 标 相 差 甚 远 。
近 年 来 ， 珠 海 陆 续 开 展 了 部 分 老 旧 小 区 更 新 工 作 ， 但 推 进 速 度 缓 慢 ， 且 工 作 类 型 相 对 单 一 ， 主 要 以 市 政 管 线 修 整 和 墙 面 粉 饰 等 外
观 性 项 目 优 化 为 主 ， 缺 乏 系 统 性 更 新 ， 涉 及 到 居 民 利 益 的 公 共 空 间 改 造 项 目 也 难 以 推 进 。 为 了 进 一 步 提 高 老 旧 小 区 更 新 效 率 ， 改
善 居 民 生 活 环 境 ，珠 海 市 于 2 0 2 2 年 发 布 了《 珠 海 市“ 美 丽 家 园 共 同 缔 造 ”城 镇 老 旧 小 区 改 造 工 作 实 施 方 案 》，将 优 化 社 区 生 活 品 质 ，
提 升 居 民 幸 福 感 ， 推 进 城 市 更 新 和 开 发 建 设 方 式 转 型 作 为 珠 海 城 市 更 新 的 工 作 重 点 。 在 新 的 起 点 上 ， 本 文 将 总 结 珠 海 在 老 旧 小 区
更 新 中 存 在 的 问 题 和 难 点 ， 结 合 城 市 有 机 更 新 理 论 和 实 践 ， 提 出 促 进 珠 海 老 旧 小 区 更 新 工 作 可 持 续 发 展 的 策 略 。
1 珠海老旧小区更新的现状问题与改造难点
1.1 老旧小区总体情况
珠 海 市 2 0 0 0 年 底 前 建 成 ， 失 养 失 修 失 管 、 市 政 配 套 设 施 不 完 善 、 社 区 服 务 设 施 不 健 全 、 居 民 改 造 意 愿 强 烈 的 住 宅 小 区 共 计
9 2 6 个 ， 约 占 全 市 居 住 小 区 总 量 的 一 半 。
结 合 珠 海 城 市 发 展 的 特 点 及 建 设 形 态 ， 老 旧 小 区 的 类 型 可 分 为 三 种 ： 第 一 类 为 街 巷 型 小 区 ， 街 巷 型 小 区 建 设 年 代 较 早 ， 多 为
早 期 渔 民 上 岸 或 居 民 自 建 ， 基 于 原 有 城 市 肌 理 改 （ 扩 ） 建 而 形 成 ， 或 为 成 街 区 的 独 立 式 住 宅 片 区 ， 建 设 形 式 以 2 - 3 层 为 主 ， 建 筑
密 度 较 高 ； 第 二 类 为 单 位 大 院 型 小 区 ， 依 托 单 位 集 体 住 房 分 配 体 制 建 造 而 成 ， 既 有 成 规 模 小 区 ， 也 有 独 栋 住 宅 形 成 的 街 区 ， 以 6
层 为 主 ； 第 三 类 为 政 策 类 住 房 及 商 品 房 ， 多 为 小 区 形 式 ， 楼 层 以 多 层 为 主 ， 部 分 小 区 有 高 层 。 从 空 间 分 布 来 看 ， 总 体 呈 现 明 显 的
东 多 西 少 的 空 间 格 局 ， 接 近 8 0 % 的 老 旧 小 区 集 中 分 布 在 香 洲 主 城 区 。
1.2 老旧小区现状问题与难点
1 . 2 . 1 老 旧 小 区 现 状 问 题
珠 海 老 旧 小 区 现 状 普 遍 存 在 的 问 题 包 括 楼 栋 本 体 破 损 、 基 础 设 施 落 后 、 小 区 环 境 破 败 、 内 部 交 通 混 乱 、 日 常 管 理 维 护 难 等 。
由 于 建 设 年 代 久 远 ，楼 栋 本 体 存 在 不 同 程 度 的 老 化 ，出 现 外 立 面 破 损 ，局 部 坍 塌 、构 筑 物 掉 落 ，外 墙 渗 水 ，楼 梯 走 道 破 旧 等 问 题 。
此 外 ， 受 限 于 早 期 建 设 标 准 偏 低 等 原 因 ， 小 区 基 础 设 施 落 后 ， 存 在 内 涝 积 水 、 雨 污 混 流 、 电 线 残 旧 乱 布 、 环 卫 设 施 缺 乏 等 问 题 ，
局 部 区 域 因 地 质 环 境 等 问 题 ， 造 成 地 面 下 陷 、 管 线 拉 裂 ， 安 全 隐 患 突 出 。
同 时 ，早 期 配 建 的 公 共 活 动 场 地 或 绿 地 较 简 陋 且 被 占 用 现 象 严 重 。老 旧 小 区 普 遍 缺 少 配 套 公 共 服 务 设 施 。交 通 组 织 设 置 不 科 学 ，
人 车 混 杂 交 错 ， 道 路 宽 度 不 足 ， 停 车 位 配 置 匮 乏 ， 存 在 车 辆 乱 停 乱 放 的 情 况 ， 个 别 甚 至 无 法 满 足 消 防 通 道 要 求 。
除 了 “ 硬 件 ” 条 件 的 不 足 ， “ 软 件 ” 条 件 是 珠 海 老 旧 小 区 最 大 的 问 题 。 据 统 计 ， 全 市 尚 有 6 0 % 的 老 旧 小 区 无 物 业 管 理 ， 大 部
分 小 区 在 环 境 卫 生 上 长 期 享 受 政 府 “ 买 单 ” 式 免 费 服 务 后 引 进 物 业 态 度 消 极 ， 可 持 续 性 差 。 同 时 ， 乱 搭 乱 建 、 违 规 占 用 空 置 用 房 、
私 拉 电 线 等 现 象 普 遍 ， 小 区 管 理 混 乱 ， 安 全 问 题 尤 其 突 出 。
1 . 2 . 2 老 旧 小 区 更 新 难 点
珠 海 自 2 0 1 6 年 颁 布 《 珠 海 经 济 特 区 城 市 更 新 管 理 办 法 》 以 来 ， 已 明 确 老 旧 小 区 更 新 的 方 式 以 实 施 综 合 整 治 更 新 ， 全 面 提 升
宜 居 水 平 为 主 。 但 由 于 涉 及 利 益 复 杂 ， 居 民 意 见 难 统 一 ， 政 策 不 明 确 等 问 题 ， 总 体 改 造 工 作 推 进 较 为 缓 慢 ， 主 要 体 以 下 三 个 方 面 。
（ 1 ） 多 为 局 部 改 造 ， 缺 少 整 体 统 筹 。 目 前 ， 大 部 分 老 旧 小 区 改 造 工 作 集 中 在 基 础 类 改 造 内 容 上 ， 且 多 为 单 项 整 治 工 程 ， 如
污 水 管 网 修 缮 、 供 气 设 施 改 造 、 道 路 平 整 等 。 整 治 工 程 缺 乏 系 统 性 规 划 ， 往 往 出 现 地 面 重 复 开 挖 ， 整 治 资 金 重 复 投 入 等 问 题 。
（ 2 ） 寻 求 短 期 效 果 ， 忽 略 长 期 管 养 。 大 部 分 老 旧 小 区 缺 乏 良 好 的 物 业 管 理 ， 如 小 区 绿 化 整 治 、 健 身 小 广 场 建 设 、 道 路 平 整 等
内 容 ， 在 整 治 完 成 后 缺 乏 长 期 维 护 。 同 时 ， 由 于 大 部 分 改 造 工 作 集 中 在 基 础 类 改 造 ， 容 易 导 致 建 管 分 离 ， 依 靠 政 府 建 设 但 项 目 后
期 缺 乏 运 营 ， 改 造 效 果 难 以 维 持 。
城市有机更新语境下珠海老旧小区更新策略探讨
钟 珊 / 珠海市规划设计研究院 广东珠海 519000
摘 要： 在城市化发展中后期，存量更新的重点逐步转向以老旧小区为主的小规模、渐进式有机更新。本文提出基于城市有机更新理论，珠海的
老旧小区更新工作应该注重以人为本，空间和社会相协调，不仅要改善物质条件，更需要构建多元治理体系，以促进老旧小区可持续性发展。
关键词： 城市有机更新；老旧小区；社区治理；共同缔造
2023.09 | 59
技术探讨
（ 3 ） 政 府 兜 底 普 遍 ， 共 治 意 识 薄 弱 。 珠 海 早 期 开 展 的 老 旧 小 区 更 新 工 作 大 部 分 为 政 府 牵 头 ， 改 造 建 设 资 金 由 政 府 财 政 全 额 支
付 。 但 由 于 未 做 好 充 分 地 居 民 意 愿 调 研 ， 改 造 推 进 过 程 中 出 现 居 民 参 与 度 不 高 ， 存 在 对 老 旧 小 区 改 造 是 面 子 工 程 的 社 会 偏 见 ， 甚
至 因 各 种 意 见 及 矛 盾 导 致 改 造 项 目 无 法 竣 工 。 同 时 ， 无 物 业 老 旧 小 区 多 享 受 政 府 提 供 的 清 洁 卫 生 ， 绿 化 维 护 等 兜 底 式 服 务 ， 使 得
无 物 业 小 区 业 主 长 期 习 惯 了 享 受 政 府 提 供 的 免 费 服 务 ， 在 主 观 意 愿 上 缺 乏 共 建 共 享 治 意 识 ， 对 老 旧 小 区 改 造 积 极 性 差 。
2 城市有机更新理论及老旧小区实践
2.1 城市有机更新理论
西 方 有 机 更 新 概 念 提 出 源 于 学 者 们 对 上 世 纪 大 刀 阔 斧 的 城 市 更 新 运 动 引 起 的 城 市 问 题 的 反 思 。 由 此 以 来 ， 城 市 更 新 的 关 注 点
也 逐 渐 从 旧 城 的 拆 除 重 建 转 移 到 以 社 区 为 对 象 的 可 持 续 发 展 。 其 中 巴 塞 罗 那 城 市 更 新 作 为 可 持 续 有 机 更 新 的 代 表 ， 标 志 着 物 质 性
更 新 已 经 逐 渐 向 综 合 性 更 新 转 变 ，强 调 社 会 多 元 主 体 的 参 与 及“ 人 ”与 生 活 的 回 归 [ 1 ]。国 内 的 有 机 更 新 理 论 最 早 由 吴 良 镛 先 生 提 出 ，
其 对 当 时 北 京 出 现 的 大 拆 大 建 现 象 提 出 了 批 判 ， 并 强 调 旧 城 改 造 要 顺 应 城 市 发 展 肌 理 ， 选 择 适 当 的 规 模 和 合 理 的 尺 度 [ 2 ]。 近 年 来
各 学 者 在 其 基 础 上 对 城 市 有 机 更 新 的 概 念 进 行 了 发 展 。 伍 江 [ 3 ] 认 为 ， 未 来 的 城 市 有 机 更 新 除 了 追 求 高 品 质 物 质 空 间 的 改 善 ， 多 元
群 体 的 有 效 沟 通 更 是 确 保 高 品 质 效 果 达 成 的 重 要 因 素 ； 秦 迪 等 [ 4 ] 认 为 以 人 为 本 的 城 市 有 机 更 新 要 关 注 城 市 元 素 的 塑 造 给 居 民 带 来
的 满 足 感；钟 婷 等 [ 5 ] 总 结 国 土 空 间 治 理 视 角 下 的 城 市 有 机 更 新 应 顺 应 城 市 结 构 发 展 、精 准 分 类 施 策 、强 化 公 众 参 与 及 保 障 公 共 利 益 。
2.2 老旧小区更新的实践经验
近 年 来 ， 国 内 关 于 老 旧 小 区 更 新 的 实 践 主 要 集 中 在 北 京 、 上 海 、 广 州 及 江 浙 等 地 。 北 京 开 展 此 类 工 作 时 间 较 早 ， 已 形 成 了 相
对 完 善 的 政 策 框 架 和 工 作 机 制 ， 明 确 了 “ 基 层 组 织 、 居 民 申 请 、 社 会 参 与 、 政 府 支 持 ” 的 实 施 方 式 ， 并 通 过 引 入 社 会 资 本 有 效 推
进 物 业 管 理 长 效 机 制 的 建 立 ， 形 成 了 全 国 推 广 的 “ 劲 松 模 式 ” 。 上 海 从 “ 十 三 五 ” 时 期 开 始 转 变 城 市 更 新 思 路 ， 实 现 “ 留 改 拆 ”
并 举 的 政 策 ， 推 进 历 史 风 貌 保 护 和 注 重 公 共 利 益 实 现 的 同 时 ， 采 取 由 政 府 、 企 业 和 居 民 多 方 共 同 参 与 的 形 式 进 行 旧 房 更 新 改 造 ；
广 州 率 先 提 出 老 旧 小 区 “ 微 改 造 ” 的 概 念 ， 在 维 持 现 状 建 设 格 局 基 本 不 变 的 前 提 下 ， 通 过 建 筑 局 部 拆 建 、 功 能 置 换 及 保 留 修 缮 ，
完 善 基 础 设 施 等 方 法 实 施 更 新 ， 同 时 注 重 传 承 历 史 文 化 及 提 升 社 区 治 理 能 力 ； 江 苏 省 强 调 在 有 机 更 新 语 境 下 的 老 旧 小 区 改 造 应 尊
重 民 意 、 面 向 未 来 、 多 层 级 联 动 及 可 持 续 发 展 [ 6 ]。
总 体 而 言 ， 现 阶 段 老 旧 小 区 的 更 新 已 经 逐 渐 从 单 纯 的 物 质 空 间 改 善 转 变 为 包 含 环 境 美 化 、 城 市 管 理 及 社 区 治 理 等 多 要 素 的 系
统 性 工 程 。 在 追 求 人 居 环 境 改 善 ， 生 活 品 质 提 升 的 同 时 ， 更 需 要 在 城 市 发 展 的 总 体 目 标 下 ， 充 分 发 挥 政 府 自 上 而 下 的 统 筹 和 居 民
自 下 而 上 的 自 治 ， 通 过 多 元 主 体 联 动 及 协 商 ， 科 学 推 进 老 旧 小 区 改 造 ， 促 进 城 市 的 可 持 续 发 展 。
3 基于城市有机更新的珠海老旧小区更新策略
3.1 优化顶层设计，强化政策保障及规划统筹
全 面 保 障 老 旧 小 区 改 造 工 作 高 效 实 施 ， 首 先 ， 要 自 上 而 下 明 确 政 府 统 筹 全 局 的 思 路 ， 优 化 包 括 组 织 架 构 、 政 策 体 系 和 规 划 体
系 在 内 的 顶 层 设 计 框 架 ， 有 效 引 导 更 新 工 作 分 层 落 实 。 在 组 织 架 构 上 ， 应 明 确 构 建 “ 纵 向 + 横 向 ” 的 多 层 次 多 部 门 统 筹 机 制 。 纵
向 建 立 “ 市 级 统 筹 谋 划 、 部 门 协 作 推 进 、 镇 街 组 织 实 施 、 社 区 参 与 落 实 ” 的 工 作 机 制 ， 如 建 立 城 镇 老 旧 小 区 改 造 工 作 小 组 ， 以 党
政 主 管 为 核 心 ， 相 关 部 门 和 基 层 行 政 机 构 为 成 员 ， 加 强 市 级 指 挥 ， 区 级 统 筹 ， 镇 街 执 行 的 效 率 。 横 向 拓 宽 多 元 参 与 机 制 ， 协 调 社
区 居 民 居 委 会 、 居 民 业 主 委 员 会 、 产 权 单 位 、 物 业 服 务 企 业 、 社 会 企 业 等 各 方 力 量 参 与 及 落 实 改 造 工 作 。
其 次 ， 在 政 策 体 系 上 亟 需 在 已 出 台 的 政 策 基 础 上 加 紧 出 台 多 项 配 套 政 策 措 施 。 如 明 确 建 设 标 准 ， 形 成 指 导 老 旧 小 区 改 造 的 技
术 规 范 体 系；简 化 工 作 流 程 ，从 项 目 立 项 、规 划 设 计 、报 建 、施 工 和 验 收 等 环 节 优 化 相 关 审 批 手 续 等 。在 规 划 统 筹 上 ，需 突 出“ 计
划 管 控 ， 分 层 传 导 ” 。 形 成 国 土 空 间 规 划 统 领 下 ， 市 到 区 “ 规 划 - 计 划 - 方 案 - 实 施 ” 全 流 程 管 控 。 以 全 市 老 旧 小 区 专 项 规 划 为
指 导 ， 分 区 编 制 更 新 规 划 、 年 度 改 造 计 划 及 实 施 工 作 方 案 。 各 镇 （ 街 ） 视 需 要 编 制 街 区 连 片 改 造 规 划 及 项 目 改 造 方 案 ， 指 导 下 一
步 具 体 改 造 项 目 的 施 工 方 案 和 建 设 管 理 。
3.2 结合社区体检，推进渐进式的住区更新
目 前 ， 老 旧 小 区 更 新 改 造 已 不 仅 局 限 于 围 墙 内 的 修 补 ， 更 鼓 励 结 合 城 市 更 新 行 动 和 完 整 居 住 社 区 建 设 等 要 求 ， 逐 步 推 向 相 邻
小 区 及 周 边 地 区 的 区 域 联 动 改 造 ， 以 补 齐 社 区 建 设 短 板 ， 改 善 城 市 居 住 社 区 环 境 。 根 据 广 东 省 关 于 实 施 城 市 更 新 行 动 的 要 求 ， 区
域 的 更 新 应 深 入 落 实 体 检 评 估 工 作 。 因 此 ， 在 珠 海 新 一 轮 老 旧 小 区 更 新 工 作 中 ， 应 以 街 道 或 社 区 为 单 元 统 筹 考 虑 老 旧 小 区 更 新 改
造 的 必 要 性 和 紧 迫 性 。 从 全 市 层 面 考 虑 ， 通 过 体 检 评 估 ， 划 定 老 旧 小 区 的 重 点 更 新 区 域 ， 区 分 改 造 优 先 级 ， 渐 进 式 推 进 老 旧 小 区
更 新 。 在 制 定 老 旧 小 区 更 新 计 划 时 ， 结 合 小 区 改 造 的 紧 迫 性 制 定 “ 任 务 式 ” 改 造 计 划 ， 同 时 在 执 行 过 程 中 结 合 居 民 意 见 ， 可 通 过
居 民 自 主 申 报 形 式 ， 滚 动 更 新 改 造 计 划 。 另 一 方 面 ， 在 社 区 层 面 的 体 检 更 注 重 具 体 设 施 短 板 的 补 齐 ， 如 参 考 北 京 街 区 改 造 经 验 ，
在 老 旧 小 区 改 造 前 期 开 展 “ 效 率 评 估 ” ， 以 社 区 为 单 位 对 现 状 建 筑 环 境 、 居 民 改 造 意 愿 、 参 与 积 极 性 等 因 素 进 行 改 造 评 估 ， 分 析
设 施 缺 项 ， 补 齐 短 板 ， 以 便 更 好 地 进 行 改 造 。
3.3 转变治理思路，搭建多方参与协商平台
在 未 来 更 新 工 作 中 ，政 府 需 逐 步 转 变 思 路 ，从“ 大 包 大 揽 ”方 式 为“ 共 同 参 与 ”，变“ 要 我 改 ”为“ 我 要 改 ”，推 进 党 建 引 领 、
居 委 会 落 实 、社 会 组 织 和 居 民 多 元 协 作 的“ 共 建 、共 治 、共 享 ”治 理 体 系 。在 具 体 工 作 中 ，首 先 ，要 建 立 搭 建 基 层 协 商 制 度 及 议 事 平 台 ，
从 人 民 最 关 心 最 直 接 最 现 实 的 利 益 问 题 出 发 ， 采 取 改 造 内 容 以 “ 菜 单 式 ” 改 为 居 民 提 供 “ 点 菜 式 ” 服 务 ， 征 求 意 愿 服 务 ， 自 下 而
上 满 足 民 生 民 意 需 求 。 其 次 ， 要 有 效 发 挥 基 层 政 府 的 指 导 作 用 ， 以 街 道 和 社 区 为 主 体 ， 引 导 居 民 积 极 参 与 更 新 改 造 全 过 程 。 此 外 ，
以 “ 共 同 缔 造 ” 为 主 要 工 作 方 式 ， 引 进 第 三 方 服 务 机 构 ， 以 工 作 坊 形 式 构 建 政 府 、 居 民 、 社 区 规 划 师 、 施 工 单 位 、 技 术 单 位 的 良
性 互 动 平 台 ，为 居 民 提 供 咨 询 和 服 务 ，并 贯 穿 老 旧 小 区 更 新 全 过 程 。目 前 ，珠 海 已 开 展 了 包 括 香 洲 北 堤 社 区 、东 风 社 区 的 试 点 工 作 ，
推 动 了 一 系 列 社 区 人 居 环 境 整 治 提 升 项 目 实 施 。
3.4 提升管理水平，健全小区长效管理机制
珠 海 小 区 管 理 水 平 的 提 升 ， 应 在 认 清 珠 海 “ 居 民 多 为 移 民 、 小 区 良 莠 不 齐 ” 的 社 会 特 征 基 础 上 ， 提 高 全 体 市 民 文 明 意 识 和 小
60 | CHINA HOUSING FACILITIES
引言
当 前 ， 我 国 已 经 进 入 城 市 化 发 展 的 中 后 期 阶 段 ， 传 统 的 大 规 模 旧 城 改 造 也 逐 渐 从 粗 放 型 增 量 发 展 模 式 转 变 为 精 细 化 存 量 发 展
模 式 。 2 0 2 1 年 住 建 部 出 台 《 住 房 和 城 乡 建 设 部 关 于 在 实 施 城 市 更 新 行 动 中 防 止 大 拆 大 建 问 题 的 通 知 》 明 确 了 城 市 更 新 要 转 变 城 市
开 发 建 设 方 式 ， 控 制 大 拆 大 建 。 在 此 背 景 下 ， 以 老 旧 小 区 更 新 为 主 的 小 规 模 、 渐 进 式 有 机 更 新 成 为 当 前 城 市 存 量 发 展 的 重 要 途 径 。
近 年 来 ， 国 家 一 直 高 度 重 视 老 旧 小 区 改 造 工 作 ， 从 2 0 1 7 年 住 建 部 以 试 点 城 市 形 式 开 始 探 索 老 旧 小 区 改 造 新 模 式 到 2 0 2 0 年 国 务 院
办 公 厅 印 发《 关 于 全 面 推 进 城 镇 老 旧 小 区 改 造 工 作 的 指 导 意 见 》，明 确 了“ 十 四 五 ”期 间 老 旧 小 区 的 更 新 规 模 、制 度 框 架 建 设 等 要 求 ，
老 旧 小 区 更 新 工 作 逐 渐 由 试 点 先 行 转 变 成 全 域 推 进 ， 政 府 支 持 与 社 会 参 与 相 结 合 的 “ 多 元 共 建 ” 模 式 ， 自 此 珠 海 新 一 轮 老 旧 小 区
更 新 工 作 也 拉 开 帷 幕 。
珠 海 市 自 经 济 特 区 成 立 以 来 建 设 的 一 大 批 居 住 小 区 已 逐 渐 老 化 ， 建 筑 质 量 安 全 隐 患 、 市 政 管 道 老 化 、 配 套 设 施 缺 乏 、 居 住 环
境 恶 劣 等 问 题 日 益 凸 显 ，且 大 量 集 中 于 中 心 城 区 ，不 仅 严 重 影 响 了 居 民 生 活 质 量 ，也 与 珠 海 打 造 民 生 幸 福 样 板 城 市 的 目 标 相 差 甚 远 。
近 年 来 ， 珠 海 陆 续 开 展 了 部 分 老 旧 小 区 更 新 工 作 ， 但 推 进 速 度 缓 慢 ， 且 工 作 类 型 相 对 单 一 ， 主 要 以 市 政 管 线 修 整 和 墙 面 粉 饰 等 外
观 性 项 目 优 化 为 主 ， 缺 乏 系 统 性 更 新 ， 涉 及 到 居 民 利 益 的 公 共 空 间 改 造 项 目 也 难 以 推 进 。 为 了 进 一 步 提 高 老 旧 小 区 更 新 效 率 ， 改
善 居 民 生 活 环 境 ，珠 海 市 于 2 0 2 2 年 发 布 了《 珠 海 市“ 美 丽 家 园 共 同 缔 造 ”城 镇 老 旧 小 区 改 造 工 作 实 施 方 案 》，将 优 化 社 区 生 活 品 质 ，
提 升 居 民 幸 福 感 ， 推 进 城 市 更 新 和 开 发 建 设 方 式 转 型 作 为 珠 海 城 市 更 新 的 工 作 重 点 。 在 新 的 起 点 上 ， 本 文 将 总 结 珠 海 在 老 旧 小 区
更 新 中 存 在 的 问 题 和 难 点 ， 结 合 城 市 有 机 更 新 理 论 和 实 践 ， 提 出 促 进 珠 海 老 旧 小 区 更 新 工 作 可 持 续 发 展 的 策 略 。
1 珠海老旧小区更新的现状问题与改造难点
1.1 老旧小区总体情况
珠 海 市 2 0 0 0 年 底 前 建 成 ， 失 养 失 修 失 管 、 市 政 配 套 设 施 不 完 善 、 社 区 服 务 设 施 不 健 全 、 居 民 改 造 意 愿 强 烈 的 住 宅 小 区 共 计
9 2 6 个 ， 约 占 全 市 居 住 小 区 总 量 的 一 半 。
结 合 珠 海 城 市 发 展 的 特 点 及 建 设 形 态 ， 老 旧 小 区 的 类 型 可 分 为 三 种 ： 第 一 类 为 街 巷 型 小 区 ， 街 巷 型 小 区 建 设 年 代 较 早 ， 多 为
早 期 渔 民 上 岸 或 居 民 自 建 ， 基 于 原 有 城 市 肌 理 改 （ 扩 ） 建 而 形 成 ， 或 为 成 街 区 的 独 立 式 住 宅 片 区 ， 建 设 形 式 以 2 - 3 层 为 主 ， 建 筑
密 度 较 高 ； 第 二 类 为 单 位 大 院 型 小 区 ， 依 托 单 位 集 体 住 房 分 配 体 制 建 造 而 成 ， 既 有 成 规 模 小 区 ， 也 有 独 栋 住 宅 形 成 的 街 区 ， 以 6
层 为 主 ； 第 三 类 为 政 策 类 住 房 及 商 品 房 ， 多 为 小 区 形 式 ， 楼 层 以 多 层 为 主 ， 部 分 小 区 有 高 层 。 从 空 间 分 布 来 看 ， 总 体 呈 现 明 显 的
东 多 西 少 的 空 间 格 局 ， 接 近 8 0 % 的 老 旧 小 区 集 中 分 布 在 香 洲 主 城 区 。
1.2 老旧小区现状问题与难点
1 . 2 . 1 老 旧 小 区 现 状 问 题
珠 海 老 旧 小 区 现 状 普 遍 存 在 的 问 题 包 括 楼 栋 本 体 破 损 、 基 础 设 施 落 后 、 小 区 环 境 破 败 、 内 部 交 通 混 乱 、 日 常 管 理 维 护 难 等 。
由 于 建 设 年 代 久 远 ，楼 栋 本 体 存 在 不 同 程 度 的 老 化 ，出 现 外 立 面 破 损 ，局 部 坍 塌 、构 筑 物 掉 落 ，外 墙 渗 水 ，楼 梯 走 道 破 旧 等 问 题 。
此 外 ， 受 限 于 早 期 建 设 标 准 偏 低 等 原 因 ， 小 区 基 础 设 施 落 后 ， 存 在 内 涝 积 水 、 雨 污 混 流 、 电 线 残 旧 乱 布 、 环 卫 设 施 缺 乏 等 问 题 ，
局 部 区 域 因 地 质 环 境 等 问 题 ， 造 成 地 面 下 陷 、 管 线 拉 裂 ， 安 全 隐 患 突 出 。
同 时 ，早 期 配 建 的 公 共 活 动 场 地 或 绿 地 较 简 陋 且 被 占 用 现 象 严 重 。老 旧 小 区 普 遍 缺 少 配 套 公 共 服 务 设 施 。交 通 组 织 设 置 不 科 学 ，
人 车 混 杂 交 错 ， 道 路 宽 度 不 足 ， 停 车 位 配 置 匮 乏 ， 存 在 车 辆 乱 停 乱 放 的 情 况 ， 个 别 甚 至 无 法 满 足 消 防 通 道 要 求 。
除 了 “ 硬 件 ” 条 件 的 不 足 ， “ 软 件 ” 条 件 是 珠 海 老 旧 小 区 最 大 的 问 题 。 据 统 计 ， 全 市 尚 有 6 0 % 的 老 旧 小 区 无 物 业 管 理 ， 大 部
分 小 区 在 环 境 卫 生 上 长 期 享 受 政 府 “ 买 单 ” 式 免 费 服 务 后 引 进 物 业 态 度 消 极 ， 可 持 续 性 差 。 同 时 ， 乱 搭 乱 建 、 违 规 占 用 空 置 用 房 、
私 拉 电 线 等 现 象 普 遍 ， 小 区 管 理 混 乱 ， 安 全 问 题 尤 其 突 出 。
1 . 2 . 2 老 旧 小 区 更 新 难 点
珠 海 自 2 0 1 6 年 颁 布 《 珠 海 经 济 特 区 城 市 更 新 管 理 办 法 》 以 来 ， 已 明 确 老 旧 小 区 更 新 的 方 式 以 实 施 综 合 整 治 更 新 ， 全 面 提 升
宜 居 水 平 为 主 。 但 由 于 涉 及 利 益 复 杂 ， 居 民 意 见 难 统 一 ， 政 策 不 明 确 等 问 题 ， 总 体 改 造 工 作 推 进 较 为 缓 慢 ， 主 要 体 以 下 三 个 方 面 。
（ 1 ） 多 为 局 部 改 造 ， 缺 少 整 体 统 筹 。 目 前 ， 大 部 分 老 旧 小 区 改 造 工 作 集 中 在 基 础 类 改 造 内 容 上 ， 且 多 为 单 项 整 治 工 程 ， 如
污 水 管 网 修 缮 、 供 气 设 施 改 造 、 道 路 平 整 等 。 整 治 工 程 缺 乏 系 统 性 规 划 ， 往 往 出 现 地 面 重 复 开 挖 ， 整 治 资 金 重 复 投 入 等 问 题 。
（ 2 ） 寻 求 短 期 效 果 ， 忽 略 长 期 管 养 。 大 部 分 老 旧 小 区 缺 乏 良 好 的 物 业 管 理 ， 如 小 区 绿 化 整 治 、 健 身 小 广 场 建 设 、 道 路 平 整 等
内 容 ， 在 整 治 完 成 后 缺 乏 长 期 维 护 。 同 时 ， 由 于 大 部 分 改 造 工 作 集 中 在 基 础 类 改 造 ， 容 易 导 致 建 管 分 离 ， 依 靠 政 府 建 设 但 项 目 后
期 缺 乏 运 营 ， 改 造 效 果 难 以 维 持 。
城市有机更新语境下珠海老旧小区更新策略探讨
钟 珊 / 珠海市规划设计研究院 广东珠海 519000
摘 要： 在城市化发展中后期，存量更新的重点逐步转向以老旧小区为主的小规模、渐进式有机更新。本文提出基于城市有机更新理论，珠海的
老旧小区更新工作应该注重以人为本，空间和社会相协调，不仅要改善物质条件，更需要构建多元治理体系，以促进老旧小区可持续性发展。
关键词： 城市有机更新；老旧小区；社区治理；共同缔造
2023.09 | 59
技术探讨
（ 3 ） 政 府 兜 底 普 遍 ， 共 治 意 识 薄 弱 。 珠 海 早 期 开 展 的 老 旧 小 区 更 新 工 作 大 部 分 为 政 府 牵 头 ， 改 造 建 设 资 金 由 政 府 财 政 全 额 支
付 。 但 由 于 未 做 好 充 分 地 居 民 意 愿 调 研 ， 改 造 推 进 过 程 中 出 现 居 民 参 与 度 不 高 ， 存 在 对 老 旧 小 区 改 造 是 面 子 工 程 的 社 会 偏 见 ， 甚
至 因 各 种 意 见 及 矛 盾 导 致 改 造 项 目 无 法 竣 工 。 同 时 ， 无 物 业 老 旧 小 区 多 享 受 政 府 提 供 的 清 洁 卫 生 ， 绿 化 维 护 等 兜 底 式 服 务 ， 使 得
无 物 业 小 区 业 主 长 期 习 惯 了 享 受 政 府 提 供 的 免 费 服 务 ， 在 主 观 意 愿 上 缺 乏 共 建 共 享 治 意 识 ， 对 老 旧 小 区 改 造 积 极 性 差 。
2 城市有机更新理论及老旧小区实践
2.1 城市有机更新理论
西 方 有 机 更 新 概 念 提 出 源 于 学 者 们 对 上 世 纪 大 刀 阔 斧 的 城 市 更 新 运 动 引 起 的 城 市 问 题 的 反 思 。 由 此 以 来 ， 城 市 更 新 的 关 注 点
也 逐 渐 从 旧 城 的 拆 除 重 建 转 移 到 以 社 区 为 对 象 的 可 持 续 发 展 。 其 中 巴 塞 罗 那 城 市 更 新 作 为 可 持 续 有 机 更 新 的 代 表 ， 标 志 着 物 质 性
更 新 已 经 逐 渐 向 综 合 性 更 新 转 变 ，强 调 社 会 多 元 主 体 的 参 与 及“ 人 ”与 生 活 的 回 归 [ 1 ]。国 内 的 有 机 更 新 理 论 最 早 由 吴 良 镛 先 生 提 出 ，
其 对 当 时 北 京 出 现 的 大 拆 大 建 现 象 提 出 了 批 判 ， 并 强 调 旧 城 改 造 要 顺 应 城 市 发 展 肌 理 ， 选 择 适 当 的 规 模 和 合 理 的 尺 度 [ 2 ]。 近 年 来
各 学 者 在 其 基 础 上 对 城 市 有 机 更 新 的 概 念 进 行 了 发 展 。 伍 江 [ 3 ] 认 为 ， 未 来 的 城 市 有 机 更 新 除 了 追 求 高 品 质 物 质 空 间 的 改 善 ， 多 元
群 体 的 有 效 沟 通 更 是 确 保 高 品 质 效 果 达 成 的 重 要 因 素 ； 秦 迪 等 [ 4 ] 认 为 以 人 为 本 的 城 市 有 机 更 新 要 关 注 城 市 元 素 的 塑 造 给 居 民 带 来
的 满 足 感；钟 婷 等 [ 5 ] 总 结 国 土 空 间 治 理 视 角 下 的 城 市 有 机 更 新 应 顺 应 城 市 结 构 发 展 、精 准 分 类 施 策 、强 化 公 众 参 与 及 保 障 公 共 利 益 。
2.2 老旧小区更新的实践经验
近 年 来 ， 国 内 关 于 老 旧 小 区 更 新 的 实 践 主 要 集 中 在 北 京 、 上 海 、 广 州 及 江 浙 等 地 。 北 京 开 展 此 类 工 作 时 间 较 早 ， 已 形 成 了 相
对 完 善 的 政 策 框 架 和 工 作 机 制 ， 明 确 了 “ 基 层 组 织 、 居 民 申 请 、 社 会 参 与 、 政 府 支 持 ” 的 实 施 方 式 ， 并 通 过 引 入 社 会 资 本 有 效 推
进 物 业 管 理 长 效 机 制 的 建 立 ， 形 成 了 全 国 推 广 的 “ 劲 松 模 式 ” 。 上 海 从 “ 十 三 五 ” 时 期 开 始 转 变 城 市 更 新 思 路 ， 实 现 “ 留 改 拆 ”
并 举 的 政 策 ， 推 进 历 史 风 貌 保 护 和 注 重 公 共 利 益 实 现 的 同 时 ， 采 取 由 政 府 、 企 业 和 居 民 多 方 共 同 参 与 的 形 式 进 行 旧 房 更 新 改 造 ；
广 州 率 先 提 出 老 旧 小 区 “ 微 改 造 ” 的 概 念 ， 在 维 持 现 状 建 设 格 局 基 本 不 变 的 前 提 下 ， 通 过 建 筑 局 部 拆 建 、 功 能 置 换 及 保 留 修 缮 ，
完 善 基 础 设 施 等 方 法 实 施 更 新 ， 同 时 注 重 传 承 历 史 文 化 及 提 升 社 区 治 理 能 力 ； 江 苏 省 强 调 在 有 机 更 新 语 境 下 的 老 旧 小 区 改 造 应 尊
重 民 意 、 面 向 未 来 、 多 层 级 联 动 及 可 持 续 发 展 [ 6 ]。
总 体 而 言 ， 现 阶 段 老 旧 小 区 的 更 新 已 经 逐 渐 从 单 纯 的 物 质 空 间 改 善 转 变 为 包 含 环 境 美 化 、 城 市 管 理 及 社 区 治 理 等 多 要 素 的 系
统 性 工 程 。 在 追 求 人 居 环 境 改 善 ， 生 活 品 质 提 升 的 同 时 ， 更 需 要 在 城 市 发 展 的 总 体 目 标 下 ， 充 分 发 挥 政 府 自 上 而 下 的 统 筹 和 居 民
自 下 而 上 的 自 治 ， 通 过 多 元 主 体 联 动 及 协 商 ， 科 学 推 进 老 旧 小 区 改 造 ， 促 进 城 市 的 可 持 续 发 展 。
3 基于城市有机更新的珠海老旧小区更新策略
3.1 优化顶层设计，强化政策保障及规划统筹
全 面 保 障 老 旧 小 区 改 造 工 作 高 效 实 施 ， 首 先 ， 要 自 上 而 下 明 确 政 府 统 筹 全 局 的 思 路 ， 优 化 包 括 组 织 架 构 、 政 策 体 系 和 规 划 体
系 在 内 的 顶 层 设 计 框 架 ， 有 效 引 导 更 新 工 作 分 层 落 实 。 在 组 织 架 构 上 ， 应 明 确 构 建 “ 纵 向 + 横 向 ” 的 多 层 次 多 部 门 统 筹 机 制 。 纵
向 建 立 “ 市 级 统 筹 谋 划 、 部 门 协 作 推 进 、 镇 街 组 织 实 施 、 社 区 参 与 落 实 ” 的 工 作 机 制 ， 如 建 立 城 镇 老 旧 小 区 改 造 工 作 小 组 ， 以 党
政 主 管 为 核 心 ， 相 关 部 门 和 基 层 行 政 机 构 为 成 员 ， 加 强 市 级 指 挥 ， 区 级 统 筹 ， 镇 街 执 行 的 效 率 。 横 向 拓 宽 多 元 参 与 机 制 ， 协 调 社
区 居 民 居 委 会 、 居 民 业 主 委 员 会 、 产 权 单 位 、 物 业 服 务 企 业 、 社 会 企 业 等 各 方 力 量 参 与 及 落 实 改 造 工 作 。
其 次 ， 在 政 策 体 系 上 亟 需 在 已 出 台 的 政 策 基 础 上 加 紧 出 台 多 项 配 套 政 策 措 施 。 如 明 确 建 设 标 准 ， 形 成 指 导 老 旧 小 区 改 造 的 技
术 规 范 体 系；简 化 工 作 流 程 ，从 项 目 立 项 、规 划 设 计 、报 建 、施 工 和 验 收 等 环 节 优 化 相 关 审 批 手 续 等 。在 规 划 统 筹 上 ，需 突 出“ 计
划 管 控 ， 分 层 传 导 ” 。 形 成 国 土 空 间 规 划 统 领 下 ， 市 到 区 “ 规 划 - 计 划 - 方 案 - 实 施 ” 全 流 程 管 控 。 以 全 市 老 旧 小 区 专 项 规 划 为
指 导 ， 分 区 编 制 更 新 规 划 、 年 度 改 造 计 划 及 实 施 工 作 方 案 。 各 镇 （ 街 ） 视 需 要 编 制 街 区 连 片 改 造 规 划 及 项 目 改 造 方 案 ， 指 导 下 一
步 具 体 改 造 项 目 的 施 工 方 案 和 建 设 管 理 。
3.2 结合社区体检，推进渐进式的住区更新
目 前 ， 老 旧 小 区 更 新 改 造 已 不 仅 局 限 于 围 墙 内 的 修 补 ， 更 鼓 励 结 合 城 市 更 新 行 动 和 完 整 居 住 社 区 建 设 等 要 求 ， 逐 步 推 向 相 邻
小 区 及 周 边 地 区 的 区 域 联 动 改 造 ， 以 补 齐 社 区 建 设 短 板 ， 改 善 城 市 居 住 社 区 环 境 。 根 据 广 东 省 关 于 实 施 城 市 更 新 行 动 的 要 求 ， 区
域 的 更 新 应 深 入 落 实 体 检 评 估 工 作 。 因 此 ， 在 珠 海 新 一 轮 老 旧 小 区 更 新 工 作 中 ， 应 以 街 道 或 社 区 为 单 元 统 筹 考 虑 老 旧 小 区 更 新 改
造 的 必 要 性 和 紧 迫 性 。 从 全 市 层 面 考 虑 ， 通 过 体 检 评 估 ， 划 定 老 旧 小 区 的 重 点 更 新 区 域 ， 区 分 改 造 优 先 级 ， 渐 进 式 推 进 老 旧 小 区
更 新 。 在 制 定 老 旧 小 区 更 新 计 划 时 ， 结 合 小 区 改 造 的 紧 迫 性 制 定 “ 任 务 式 ” 改 造 计 划 ， 同 时 在 执 行 过 程 中 结 合 居 民 意 见 ， 可 通 过
居 民 自 主 申 报 形 式 ， 滚 动 更 新 改 造 计 划 。 另 一 方 面 ， 在 社 区 层 面 的 体 检 更 注 重 具 体 设 施 短 板 的 补 齐 ， 如 参 考 北 京 街 区 改 造 经 验 ，
在 老 旧 小 区 改 造 前 期 开 展 “ 效 率 评 估 ” ， 以 社 区 为 单 位 对 现 状 建 筑 环 境 、 居 民 改 造 意 愿 、 参 与 积 极 性 等 因 素 进 行 改 造 评 估 ， 分 析
设 施 缺 项 ， 补 齐 短 板 ， 以 便 更 好 地 进 行 改 造 。
3.3 转变治理思路，搭建多方参与协商平台
在 未 来 更 新 工 作 中 ，政 府 需 逐 步 转 变 思 路 ，从“ 大 包 大 揽 ”方 式 为“ 共 同 参 与 ”，变“ 要 我 改 ”为“ 我 要 改 ”，推 进 党 建 引 领 、
居 委 会 落 实 、社 会 组 织 和 居 民 多 元 协 作 的“ 共 建 、共 治 、共 享 ”治 理 体 系 。在 具 体 工 作 中 ，首 先 ，要 建 立 搭 建 基 层 协 商 制 度 及 议 事 平 台 ，
从 人 民 最 关 心 最 直 接 最 现 实 的 利 益 问 题 出 发 ， 采 取 改 造 内 容 以 “ 菜 单 式 ” 改 为 居 民 提 供 “ 点 菜 式 ” 服 务 ， 征 求 意 愿 服 务 ， 自 下 而
上 满 足 民 生 民 意 需 求 。 其 次 ， 要 有 效 发 挥 基 层 政 府 的 指 导 作 用 ， 以 街 道 和 社 区 为 主 体 ， 引 导 居 民 积 极 参 与 更 新 改 造 全 过 程 。 此 外 ，
以 “ 共 同 缔 造 ” 为 主 要 工 作 方 式 ， 引 进 第 三 方 服 务 机 构 ， 以 工 作 坊 形 式 构 建 政 府 、 居 民 、 社 区 规 划 师 、 施 工 单 位 、 技 术 单 位 的 良
性 互 动 平 台 ，为 居 民 提 供 咨 询 和 服 务 ，并 贯 穿 老 旧 小 区 更 新 全 过 程 。目 前 ，珠 海 已 开 展 了 包 括 香 洲 北 堤 社 区 、东 风 社 区 的 试 点 工 作 ，
推 动 了 一 系 列 社 区 人 居 环 境 整 治 提 升 项 目 实 施 。
3.4 提升管理水平，健全小区长效管理机制
珠 海 小 区 管 理 水 平 的 提 升 ， 应 在 认 清 珠 海 “ 居 民 多 为 移 民 、 小 区 良 莠 不 齐 ” 的 社 会 特 征 基 础 上 ， 提 高 全 体 市 民 文 明 意 识 和 小
60 | CHINA HOUSING FACILITIES
引言
当 前 ， 我 国 已 经 进 入 城 市 化 发 展 的 中 后 期 阶 段 ， 传 统 的 大 规 模 旧 城 改 造 也 逐 渐 从 粗 放 型 增 量 发 展 模 式 转 变 为 精 细 化 存 量 发 展
模 式 。 2 0 2 1 年 住 建 部 出 台 《 住 房 和 城 乡 建 设 部 关 于 在 实 施 城 市 更 新 行 动 中 防 止 大 拆 大 建 问 题 的 通 知 》 明 确 了 城 市 更 新 要 转 变 城 市
开 发 建 设 方 式 ， 控 制 大 拆 大 建 。 在 此 背 景 下 ， 以 老 旧 小 区 更 新 为 主 的 小 规 模 、 渐 进 式 有 机 更 新 成 为 当 前 城 市 存 量 发 展 的 重 要 途 径 。
近 年 来 ， 国 家 一 直 高 度 重 视 老 旧 小 区 改 造 工 作 ， 从 2 0 1 7 年 住 建 部 以 试 点 城 市 形 式 开 始 探 索 老 旧 小 区 改 造 新 模 式 到 2 0 2 0 年 国 务 院
办 公 厅 印 发《 关 于 全 面 推 进 城 镇 老 旧 小 区 改 造 工 作 的 指 导 意 见 》，明 确 了“ 十 四 五 ”期 间 老 旧 小 区 的 更 新 规 模 、制 度 框 架 建 设 等 要 求 ，
老 旧 小 区 更 新 工 作 逐 渐 由 试 点 先 行 转 变 成 全 域 推 进 ， 政 府 支 持 与 社 会 参 与 相 结 合 的 “ 多 元 共 建 ” 模 式 ， 自 此 珠 海 新 一 轮 老 旧 小 区
更 新 工 作 也 拉 开 帷 幕 。
珠 海 市 自 经 济 特 区 成 立 以 来 建 设 的 一 大 批 居 住 小 区 已 逐 渐 老 化 ， 建 筑 质 量 安 全 隐 患 、 市 政 管 道 老 化 、 配 套 设 施 缺 乏 、 居 住 环
境 恶 劣 等 问 题 日 益 凸 显 ，且 大 量 集 中 于 中 心 城 区 ，不 仅 严 重 影 响 了 居 民 生 活 质 量 ，也 与 珠 海 打 造 民 生 幸 福 样 板 城 市 的 目 标 相 差 甚 远 。
近 年 来 ， 珠 海 陆 续 开 展 了 部 分 老 旧 小 区 更 新 工 作 ， 但 推 进 速 度 缓 慢 ， 且 工 作 类 型 相 对 单 一 ， 主 要 以 市 政 管 线 修 整 和 墙 面 粉 饰 等 外
观 性 项 目 优 化 为 主 ， 缺 乏 系 统 性 更 新 ， 涉 及 到 居 民 利 益 的 公 共 空 间 改 造 项 目 也 难 以 推 进 。 为 了 进 一 步 提 高 老 旧 小 区 更 新 效 率 ， 改
善 居 民 生 活 环 境 ，珠 海 市 于 2 0 2 2 年 发 布 了《 珠 海 市“ 美 丽 家 园 共 同 缔 造 ”城 镇 老 旧 小 区 改 造 工 作 实 施 方 案 》，将 优 化 社 区 生 活 品 质 ，
提 升 居 民 幸 福 感 ， 推 进 城 市 更 新 和 开 发 建 设 方 式 转 型 作 为 珠 海 城 市 更 新 的 工 作 重 点 。 在 新 的 起 点 上 ， 本 文 将 总 结 珠 海 在 老 旧 小 区
更 新 中 存 在 的 问 题 和 难 点 ， 结 合 城 市 有 机 更 新 理 论 和 实 践 ， 提 出 促 进 珠 海 老 旧 小 区 更 新 工 作 可 持 续 发 展 的 策 略 。
1 珠海老旧小区更新的现状问题与改造难点
1.1 老旧小区总体情况
珠 海 市 2 0 0 0 年 底 前 建 成 ， 失 养 失 修 失 管 、 市 政 配 套 设 施 不 完 善 、 社 区 服 务 设 施 不 健 全 、 居 民 改 造 意 愿 强 烈 的 住 宅 小 区 共 计
9 2 6 个 ， 约 占 全 市 居 住 小 区 总 量 的 一 半 。
结 合 珠 海 城 市 发 展 的 特 点 及 建 设 形 态 ， 老 旧 小 区 的 类 型 可 分 为 三 种 ： 第 一 类 为 街 巷 型 小 区 ， 街 巷 型 小 区 建 设 年 代 较 早 ， 多 为
早 期 渔 民 上 岸 或 居 民 自 建 ， 基 于 原 有 城 市 肌 理 改 （ 扩 ） 建 而 形 成 ， 或 为 成 街 区 的 独 立 式 住 宅 片 区 ， 建 设 形 式 以 2 - 3 层 为 主 ， 建 筑
密 度 较 高 ； 第 二 类 为 单 位 大 院 型 小 区 ， 依 托 单 位 集 体 住 房 分 配 体 制 建 造 而 成 ， 既 有 成 规 模 小 区 ， 也 有 独 栋 住 宅 形 成 的 街 区 ， 以 6
层 为 主 ； 第 三 类 为 政 策 类 住 房 及 商 品 房 ， 多 为 小 区 形 式 ， 楼 层 以 多 层 为 主 ， 部 分 小 区 有 高 层 。 从 空 间 分 布 来 看 ， 总 体 呈 现 明 显 的
东 多 西 少 的 空 间 格 局 ， 接 近 8 0 % 的 老 旧 小 区 集 中 分 布 在 香 洲 主 城 区 。
1.2 老旧小区现状问题与难点
1 . 2 . 1 老 旧 小 区 现 状 问 题
珠 海 老 旧 小 区 现 状 普 遍 存 在 的 问 题 包 括 楼 栋 本 体 破 损 、 基 础 设 施 落 后 、 小 区 环 境 破 败 、 内 部 交 通 混 乱 、 日 常 管 理 维 护 难 等 。
由 于 建 设 年 代 久 远 ，楼 栋 本 体 存 在 不 同 程 度 的 老 化 ，出 现 外 立 面 破 损 ，局 部 坍 塌 、构 筑 物 掉 落 ，外 墙 渗 水 ，楼 梯 走 道 破 旧 等 问 题 。
此 外 ， 受 限 于 早 期 建 设 标 准 偏 低 等 原 因 ， 小 区 基 础 设 施 落 后 ， 存 在 内 涝 积 水 、 雨 污 混 流 、 电 线 残 旧 乱 布 、 环 卫 设 施 缺 乏 等 问 题 ，
局 部 区 域 因 地 质 环 境 等 问 题 ， 造 成 地 面 下 陷 、 管 线 拉 裂 ， 安 全 隐 患 突 出 。
同 时 ，早 期 配 建 的 公 共 活 动 场 地 或 绿 地 较 简 陋 且 被 占 用 现 象 严 重 。老 旧 小 区 普 遍 缺 少 配 套 公 共 服 务 设 施 。交 通 组 织 设 置 不 科 学 ，
人 车 混 杂 交 错 ， 道 路 宽 度 不 足 ， 停 车 位 配 置 匮 乏 ， 存 在 车 辆 乱 停 乱 放 的 情 况 ， 个 别 甚 至 无 法 满 足 消 防 通 道 要 求 。
除 了 “ 硬 件 ” 条 件 的 不 足 ， “ 软 件 ” 条 件 是 珠 海 老 旧 小 区 最 大 的 问 题 。 据 统 计 ， 全 市 尚 有 6 0 % 的 老 旧 小 区 无 物 业 管 理 ， 大 部
分 小 区 在 环 境 卫 生 上 长 期 享 受 政 府 “ 买 单 ” 式 免 费 服 务 后 引 进 物 业 态 度 消 极 ， 可 持 续 性 差 。 同 时 ， 乱 搭 乱 建 、 违 规 占 用 空 置 用 房 、
私 拉 电 线 等 现 象 普 遍 ， 小 区 管 理 混 乱 ， 安 全 问 题 尤 其 突 出 。
1 . 2 . 2 老 旧 小 区 更 新 难 点
珠 海 自 2 0 1 6 年 颁 布 《 珠 海 经 济 特 区 城 市 更 新 管 理 办 法 》 以 来 ， 已 明 确 老 旧 小 区 更 新 的 方 式 以 实 施 综 合 整 治 更 新 ， 全 面 提 升
宜 居 水 平 为 主 。 但 由 于 涉 及 利 益 复 杂 ， 居 民 意 见 难 统 一 ， 政 策 不 明 确 等 问 题 ， 总 体 改 造 工 作 推 进 较 为 缓 慢 ， 主 要 体 以 下 三 个 方 面 。
（ 1 ） 多 为 局 部 改 造 ， 缺 少 整 体 统 筹 。 目 前 ， 大 部 分 老 旧 小 区 改 造 工 作 集 中 在 基 础 类 改 造 内 容 上 ， 且 多 为 单 项 整 治 工 程 ， 如
污 水 管 网 修 缮 、 供 气 设 施 改 造 、 道 路 平 整 等 。 整 治 工 程 缺 乏 系 统 性 规 划 ， 往 往 出 现 地 面 重 复 开 挖 ， 整 治 资 金 重 复 投 入 等 问 题 。
（ 2 ） 寻 求 短 期 效 果 ， 忽 略 长 期 管 养 。 大 部 分 老 旧 小 区 缺 乏 良 好 的 物 业 管 理 ， 如 小 区 绿 化 整 治 、 健 身 小 广 场 建 设 、 道 路 平 整 等
内 容 ， 在 整 治 完 成 后 缺 乏 长 期 维 护 。 同 时 ， 由 于 大 部 分 改 造 工 作 集 中 在 基 础 类 改 造 ， 容 易 导 致 建 管 分 离 ， 依 靠 政 府 建 设 但 项 目 后
期 缺 乏 运 营 ， 改 造 效 果 难 以 维 持 。
城市有机更新语境下珠海老旧小区更新策略探讨
钟 珊 / 珠海市规划设计研究院 广东珠海 519000
摘 要： 在城市化发展中后期，存量更新的重点逐步转向以老旧小区为主的小规模、渐进式有机更新。本文提出基于城市有机更新理论，珠海的
老旧小区更新工作应该注重以人为本，空间和社会相协调，不仅要改善物质条件，更需要构建多元治理体系，以促进老旧小区可持续性发展。
关键词： 城市有机更新；老旧小区；社区治理；共同缔造
2023.09 | 59
技术探讨
（ 3 ） 政 府 兜 底 普 遍 ， 共 治 意 识 薄 弱 。 珠 海 早 期 开 展 的 老 旧 小 区 更 新 工 作 大 部 分 为 政 府 牵 头 ， 改 造 建 设 资 金 由 政 府 财 政 全 额 支
付 。 但 由 于 未 做 好 充 分 地 居 民 意 愿 调 研 ， 改 造 推 进 过 程 中 出 现 居 民 参 与 度 不 高 ， 存 在 对 老 旧 小 区 改 造 是 面 子 工 程 的 社 会 偏 见 ， 甚
至 因 各 种 意 见 及 矛 盾 导 致 改 造 项 目 无 法 竣 工 。 同 时 ， 无 物 业 老 旧 小 区 多 享 受 政 府 提 供 的 清 洁 卫 生 ， 绿 化 维 护 等 兜 底 式 服 务 ， 使 得
无 物 业 小 区 业 主 长 期 习 惯 了 享 受 政 府 提 供 的 免 费 服 务 ， 在 主 观 意 愿 上 缺 乏 共 建 共 享 治 意 识 ， 对 老 旧 小 区 改 造 积 极 性 差 。
2 城市有机更新理论及老旧小区实践
2.1 城市有机更新理论
西 方 有 机 更 新 概 念 提 出 源 于 学 者 们 对 上 世 纪 大 刀 阔 斧 的 城 市 更 新 运 动 引 起 的 城 市 问 题 的 反 思 。 由 此 以 来 ， 城 市 更 新 的 关 注 点
也 逐 渐 从 旧 城 的 拆 除 重 建 转 移 到 以 社 区 为 对 象 的 可 持 续 发 展 。 其 中 巴 塞 罗 那 城 市 更 新 作 为 可 持 续 有 机 更 新 的 代 表 ， 标 志 着 物 质 性
更 新 已 经 逐 渐 向 综 合 性 更 新 转 变 ，强 调 社 会 多 元 主 体 的 参 与 及“ 人 ”与 生 活 的 回 归 [ 1 ]。国 内 的 有 机 更 新 理 论 最 早 由 吴 良 镛 先 生 提 出 ，
其 对 当 时 北 京 出 现 的 大 拆 大 建 现 象 提 出 了 批 判 ， 并 强 调 旧 城 改 造 要 顺 应 城 市 发 展 肌 理 ， 选 择 适 当 的 规 模 和 合 理 的 尺 度 [ 2 ]。 近 年 来
各 学 者 在 其 基 础 上 对 城 市 有 机 更 新 的 概 念 进 行 了 发 展 。 伍 江 [ 3 ] 认 为 ， 未 来 的 城 市 有 机 更 新 除 了 追 求 高 品 质 物 质 空 间 的 改 善 ， 多 元
群 体 的 有 效 沟 通 更 是 确 保 高 品 质 效 果 达 成 的 重 要 因 素 ； 秦 迪 等 [ 4 ] 认 为 以 人 为 本 的 城 市 有 机 更 新 要 关 注 城 市 元 素 的 塑 造 给 居 民 带 来
的 满 足 感；钟 婷 等 [ 5 ] 总 结 国 土 空 间 治 理 视 角 下 的 城 市 有 机 更 新 应 顺 应 城 市 结 构 发 展 、精 准 分 类 施 策 、强 化 公 众 参 与 及 保 障 公 共 利 益 。
2.2 老旧小区更新的实践经验
近 年 来 ， 国 内 关 于 老 旧 小 区 更 新 的 实 践 主 要 集 中 在 北 京 、 上 海 、 广 州 及 江 浙 等 地 。 北 京 开 展 此 类 工 作 时 间 较 早 ， 已 形 成 了 相
对 完 善 的 政 策 框 架 和 工 作 机 制 ， 明 确 了 “ 基 层 组 织 、 居 民 申 请 、 社 会 参 与 、 政 府 支 持 ” 的 实 施 方 式 ， 并 通 过 引 入 社 会 资 本 有 效 推
进 物 业 管 理 长 效 机 制 的 建 立 ， 形 成 了 全 国 推 广 的 “ 劲 松 模 式 ” 。 上 海 从 “ 十 三 五 ” 时 期 开 始 转 变 城 市 更 新 思 路 ， 实 现 “ 留 改 拆 ”
并 举 的 政 策 ， 推 进 历 史 风 貌 保 护 和 注 重 公 共 利 益 实 现 的 同 时 ， 采 取 由 政 府 、 企 业 和 居 民 多 方 共 同 参 与 的 形 式 进 行 旧 房 更 新 改 造 ；
广 州 率 先 提 出 老 旧 小 区 “ 微 改 造 ” 的 概 念 ， 在 维 持 现 状 建 设 格 局 基 本 不 变 的 前 提 下 ， 通 过 建 筑 局 部 拆 建 、 功 能 置 换 及 保 留 修 缮 ，
完 善 基 础 设 施 等 方 法 实 施 更 新 ， 同 时 注 重 传 承 历 史 文 化 及 提 升 社 区 治 理 能 力 ； 江 苏 省 强 调 在 有 机 更 新 语 境 下 的 老 旧 小 区 改 造 应 尊
重 民 意 、 面 向 未 来 、 多 层 级 联 动 及 可 持 续 发 展 [ 6 ]。
总 体 而 言 ， 现 阶 段 老 旧 小 区 的 更 新 已 经 逐 渐 从 单 纯 的 物 质 空 间 改 善 转 变 为 包 含 环 境 美 化 、 城 市 管 理 及 社 区 治 理 等 多 要 素 的 系
统 性 工 程 。 在 追 求 人 居 环 境 改 善 ， 生 活 品 质 提 升 的 同 时 ， 更 需 要 在 城 市 发 展 的 总 体 目 标 下 ， 充 分 发 挥 政 府 自 上 而 下 的 统 筹 和 居 民
自 下 而 上 的 自 治 ， 通 过 多 元 主 体 联 动 及 协 商 ， 科 学 推 进 老 旧 小 区 改 造 ， 促 进 城 市 的 可 持 续 发 展 。
3 基于城市有机更新的珠海老旧小区更新策略
3.1 优化顶层设计，强化政策保障及规划统筹
全 面 保 障 老 旧 小 区 改 造 工 作 高 效 实 施 ， 首 先 ， 要 自 上 而 下 明 确 政 府 统 筹 全 局 的 思 路 ， 优 化 包 括 组 织 架 构 、 政 策 体 系 和 规 划 体
系 在 内 的 顶 层 设 计 框 架 ， 有 效 引 导 更 新 工 作 分 层 落 实 。 在 组 织 架 构 上 ， 应 明 确 构 建 “ 纵 向 + 横 向 ” 的 多 层 次 多 部 门 统 筹 机 制 。 纵
向 建 立 “ 市 级 统 筹 谋 划 、 部 门 协 作 推 进 、 镇 街 组 织 实 施 、 社 区 参 与 落 实 ” 的 工 作 机 制 ， 如 建 立 城 镇 老 旧 小 区 改 造 工 作 小 组 ， 以 党
政 主 管 为 核 心 ， 相 关 部 门 和 基 层 行 政 机 构 为 成 员 ， 加 强 市 级 指 挥 ， 区 级 统 筹 ， 镇 街 执 行 的 效 率 。 横 向 拓 宽 多 元 参 与 机 制 ， 协 调 社
区 居 民 居 委 会 、 居 民 业 主 委 员 会 、 产 权 单 位 、 物 业 服 务 企 业 、 社 会 企 业 等 各 方 力 量 参 与 及 落 实 改 造 工 作 。
其 次 ， 在 政 策 体 系 上 亟 需 在 已 出 台 的 政 策 基 础 上 加 紧 出 台 多 项 配 套 政 策 措 施 。 如 明 确 建 设 标 准 ， 形 成 指 导 老 旧 小 区 改 造 的 技
术 规 范 体 系；简 化 工 作 流 程 ，从 项 目 立 项 、规 划 设 计 、报 建 、施 工 和 验 收 等 环 节 优 化 相 关 审 批 手 续 等 。在 规 划 统 筹 上 ，需 突 出“ 计
划 管 控 ， 分 层 传 导 ” 。 形 成 国 土 空 间 规 划 统 领 下 ， 市 到 区 “ 规 划 - 计 划 - 方 案 - 实 施 ” 全 流 程 管 控 。 以 全 市 老 旧 小 区 专 项 规 划 为
指 导 ， 分 区 编 制 更 新 规 划 、 年 度 改 造 计 划 及 实 施 工 作 方 案 。 各 镇 （ 街 ） 视 需 要 编 制 街 区 连 片 改 造 规 划 及 项 目 改 造 方 案 ， 指 导 下 一
步 具 体 改 造 项 目 的 施 工 方 案 和 建 设 管 理 。
3.2 结合社区体检，推进渐进式的住区更新
目 前 ， 老 旧 小 区 更 新 改 造 已 不 仅 局 限 于 围 墙 内 的 修 补 ， 更 鼓 励 结 合 城 市 更 新 行 动 和 完 整 居 住 社 区 建 设 等 要 求 ， 逐 步 推 向 相 邻
小 区 及 周 边 地 区 的 区 域 联 动 改 造 ， 以 补 齐 社 区 建 设 短 板 ， 改 善 城 市 居 住 社 区 环 境 。 根 据 广 东 省 关 于 实 施 城 市 更 新 行 动 的 要 求 ， 区
域 的 更 新 应 深 入 落 实 体 检 评 估 工 作 。 因 此 ， 在 珠 海 新 一 轮 老 旧 小 区 更 新 工 作 中 ， 应 以 街 道 或 社 区 为 单 元 统 筹 考 虑 老 旧 小 区 更 新 改
造 的 必 要 性 和 紧 迫 性 。 从 全 市 层 面 考 虑 ， 通 过 体 检 评 估 ， 划 定 老 旧 小 区 的 重 点 更 新 区 域 ， 区 分 改 造 优 先 级 ， 渐 进 式 推 进 老 旧 小 区
更 新 。 在 制 定 老 旧 小 区 更 新 计 划 时 ， 结 合 小 区 改 造 的 紧 迫 性 制 定 “ 任 务 式 ” 改 造 计 划 ， 同 时 在 执 行 过 程 中 结 合 居 民 意 见 ， 可 通 过
居 民 自 主 申 报 形 式 ， 滚 动 更 新 改 造 计 划 。 另 一 方 面 ， 在 社 区 层 面 的 体 检 更 注 重 具 体 设 施 短 板 的 补 齐 ， 如 参 考 北 京 街 区 改 造 经 验 ，
在 老 旧 小 区 改 造 前 期 开 展 “ 效 率 评 估 ” ， 以 社 区 为 单 位 对 现 状 建 筑 环 境 、 居 民 改 造 意 愿 、 参 与 积 极 性 等 因 素 进 行 改 造 评 估 ， 分 析
设 施 缺 项 ， 补 齐 短 板 ， 以 便 更 好 地 进 行 改 造 。
3.3 转变治理思路，搭建多方参与协商平台
在 未 来 更 新 工 作 中 ，政 府 需 逐 步 转 变 思 路 ，从“ 大 包 大 揽 ”方 式 为“ 共 同 参 与 ”，变“ 要 我 改 ”为“ 我 要 改 ”，推 进 党 建 引 领 、
居 委 会 落 实 、社 会 组 织 和 居 民 多 元 协 作 的“ 共 建 、共 治 、共 享 ”治 理 体 系 。在 具 体 工 作 中 ，首 先 ，要 建 立 搭 建 基 层 协 商 制 度 及 议 事 平 台 ，
从 人 民 最 关 心 最 直 接 最 现 实 的 利 益 问 题 出 发 ， 采 取 改 造 内 容 以 “ 菜 单 式 ” 改 为 居 民 提 供 “ 点 菜 式 ” 服 务 ， 征 求 意 愿 服 务 ， 自 下 而
上 满 足 民 生 民 意 需 求 。 其 次 ， 要 有 效 发 挥 基 层 政 府 的 指 导 作 用 ， 以 街 道 和 社 区 为 主 体 ， 引 导 居 民 积 极 参 与 更 新 改 造 全 过 程 。 此 外 ，
以 “ 共 同 缔 造 ” 为 主 要 工 作 方 式 ， 引 进 第 三 方 服 务 机 构 ， 以 工 作 坊 形 式 构 建 政 府 、 居 民 、 社 区 规 划 师 、 施 工 单 位 、 技 术 单 位 的 良
性 互 动 平 台 ，为 居 民 提 供 咨 询 和 服 务 ，并 贯 穿 老 旧 小 区 更 新 全 过 程 。目 前 ，珠 海 已 开 展 了 包 括 香 洲 北 堤 社 区 、东 风 社 区 的 试 点 工 作 ，
推 动 了 一 系 列 社 区 人 居 环 境 整 治 提 升 项 目 实 施 。
3.4 提升管理水平，健全小区长效管理机制
珠 海 小 区 管 理 水 平 的 提 升 ， 应 在 认 清 珠 海 “ 居 民 多 为 移 民 、 小 区 良 莠 不 齐 ” 的 社 会 特 征 基 础 上 ， 提 高 全 体 市 民 文 明 意 识 和 小
区 管 理 理 念 ， 持 续 做 好 老 旧 小 区 管 理 的 “ 软 件 ” 升 级 。 在 老 旧 小 区 改 造 期 间 ， 应 引 导 居 民 协 商 确 定 改 造 后 小 区 的 模 式 ， 选 择 聘 用
物 业 服 务 企 业 、 准 物 业 服 务 或 实 行 业 主 自 治 管 理 。 完 善 小 区 住 宅 专 项 维 修 资 金 归 集 、 使 用 机 制 ， 促 进 小 区 改 造 后 维 护 更 新 进 入 良
性 轨 道 。
此 外 ， 需 加 强 小 区 管 理 主 体 意 识 ， 通 过 多 方 式 明 确 小 区 管 理 主 体 ， 夯 实 小 区 管 理 的 各 方 主 体 责 任 ， 形 成 社 区 治 理 合 力 。 如 加
强 业 主 对 小 区 管 理 责 任 和 义 务 的 宣 传 工 作 ， 提 升 业 主 参 与 居 民 小 区 管 理 的 积 极 性 ； 通 过 业 主 委 员 会 、 物 业 管 理 委 员 会 、 小 区 议 事
协 调 委 员 会 或 者 楼 （ 栋 ） 长 等 多 种 形 式 实 现 自 治 管 理 。 同 时 ， 多 渠 道 建 立 可 持 续 物 管 机 制 。 加 快 推 进 物 业 管 理 市 场 化 进 程 ， 健 全
物 业 费 动 态 调 整 机 制 ， 努 力 提 升 物 业 费 收 缴 率 。 对 于 零 星 独 栋 等 规 模 较 小 、 尚 无 法 进 行 整 合 、 不 具 备 专 业 物 业 服 务 条 件 的 小 区 ，
由 社 区 居 委 会 牵 头 ， 引 导 居 民 协 商 参 与 小 区 事 务 管 理 ， 可 暂 时 先 单 独 聘 请 保 安 、 保 洁 等 专 业 服 务 维 持 基 本 物 业 管 理 水 平 ， 待 条 件
成 熟 后 再 视 情 况 选 择 合 适 的 管 理 模 式 。
结语
存 量 时 代 的 城 市 有 机 更 新 已 从 单 一 经 济 利 益 的 物 质 空 间 追 求 转 变 为 融 合 经 济 、 社 会 、 环 境 三 方 面 的 动 态 平 衡 。 当 前 ， 大 批 老
旧 小 区 的 更 新 改 造 是 珠 海 城 市 建 设 面 临 着 的 重 要 任 务 ， 改 善 居 民 生 活 ， 提 升 环 境 品 质 ， 增 强 人 民 幸 福 感 ， 是 珠 海 迈 向 幸 福 民 生 样
板 城 市 的 必 经 之 路 。 然 而 老 旧 小 区 更 新 问 题 复 杂 ， 涉 及 利 益 众 多 ， 从 政 府 到 居 民 需 要 形 成 合 力 才 能 推 进 老 旧 小 区 更 新 工 作 的 可 持
续 发 展 。 本 文 在 总 结 珠 海 老 旧 小 区 更 新 中 的 难 点 基 础 上 ， 结 合 城 市 有 机 更 新 的 理 论 和 实 践 ， 提 出 强 化 政 策 保 障 及 规 划 统 筹 ， 推 进
渐 进 式 的 住 区 更 新 ， 搭 建 多 方 参 与 协 商 平 台 及 健 全 小 区 长 效 管 理 机 制 四 方 面 提 出 更 新 策 略 ， 以 期 在 新 一 轮 珠 海 老 旧 小 区 更 新 工 作
的 开 展 中 实 现 可 持 续 发 展 的 目 标 。
60 | CHINA HOUSING FACILITIES
参考文献
[1] 王炼军 , 张宇 , 钟婷 , 等 . 回归民生的城市有机更新实践与模式探索——以成都市青羊区为例 [J]. 上海城市规划 .2019,(4):117-123.
[2] 吴良镛 . 从”有机更新”走向新的”有机秩序”- 北京旧城居住区整治途径 ( 二 )[J]. 建筑学报 ,1991, (2):7-13.
[3] 伍江 . 城市有机更新与精细化管理 [J]. 时代建筑 ,2021(4):6-11.
[4] 秦迪 , 王悦 , 何东全 . 城市有机更新中以人为本的设计理念与方法 [J]. 城市发展研究 ,2019,26(2): 中插 36- 中插 40.
[5] 钟婷 , 姚南 , 阮晨 , 等 . 成都市”中优”区域城市有机更新路径探索 [J]. 规划师 ,2021,37(11):76-82.
[6] 梅耀林 , 王承华 , 李琳琳 . 走向有机更新的老旧小区改造——江苏老旧小区改造技术指南编制研究 [J]. 城市规划 ,2022,46(2):108-118
没有PDF文件供下载
