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摘 要： 随着社会经济发展和人们生活水平的提高，我国建筑技术水平越来越高，建筑结构稳定性、安全性及建筑功能都得到了质的提升。但在
我国房屋总量中有 30% ～ 40% 的房屋属于老旧房屋，很多老旧房屋年龄超过 30 年，其房屋结构安全及稳定性等都存在较大的问题。本文以老旧
房屋结构安全排查与改善实例为出发点，对老旧房屋结构安全问题进行分析，并提出现有老旧房屋结构安全排查与改善对策，以期为类似工程实
践提供参考，促进老旧房屋改善修葺或重建。
关键词： 老旧房屋；结构安全；排查；改善；对策
引言
改革开放以来我国社会经济发展经历了翻天覆地的变化，国家综合实力不断增强，人们生活水平不断提升，建筑市场发展迅速，
建筑技术水平也得到质的提高，建筑功能越来越完善 。而随着社会发展，越来越多的老旧房屋濒临着使用年限过长的情况，屋龄
超过 3 0 年的老旧房屋占房屋总量的 3 0% ～ 4 0%，这些老旧房屋囿于当时的经济条件 、建筑技术水平等原因，加上长期以往的风
吹日晒等自然损耗，其质量受到了严重的损耗。此外，近年来由于各种原因，很多老旧房屋存在用途改变或使用载荷增加的情况，
如承重构件被随意拆除或改造、随意扩建搭建等 。在众多因素影响下，我国相当一部分老旧房屋的安全质量问题较为严峻，甚至
发生了老旧房屋倒塌等情况，严重威胁了人们的生命财产安全 。本文以某市调研为例，对老旧房屋安全隐患进行排查，对其存在
的安全问题进行汇总，并总结出老旧房屋安全排查与改善对策，以期为后续的老旧房屋安全排查工作提供一些参考。
1 老旧房屋结构安全事故分析
随着时间推移，我国早期建造的房屋建筑使用寿命已经超过 3 0 年，房屋使用时间越长，经历的自然侵害越多，加上部分自然
灾害的影响，其质量受到了严重损害，尤其是安全问题较为突出 。加上早期建筑施工水平较低、缺乏严谨的工程勘察及设计 、建
造标准较低等问题，老旧房屋结构安全问题尤为明显 。纵观近年来的新闻报道，由于老旧房屋结构安全问题而产生倒塌的情况时
有发生，对人民群众的生命及财产安全带来了巨大的危害。例如，201 6 年浙江温州市曾经发生过民房坍塌事故，造成了多人遇难
及重大的经济损失，究其原因是老旧房屋使用时间较长导致质量变差，加上地基不够稳定，房屋结构受到影响，经过长时间降雨
影响后发生了坍塌；2020 年福建泉州也发生了一起民宅改成酒店后的坍塌事故，该事故导致 29 人死亡、众多人受伤、经济损失严重，
经事后调查，坍塌原因是由于民宅为了改成酒店增加了夹层，导致竖向荷载远远超出了原有数值，从原来的四层民宅改造成七层
的酒店，荷载能力严重超出了极限承载能力，最终发生了坍塌事故，严重损害了人民群众的生命安全，也导致了巨大的经济损失；
2020 年，陕西省襄汾县也发生了一起饭店坍塌事故，遇难人数达 29 人，经济损失重大，该饭店也是由民用的自建住房改造而成，
改造前没有专业设计及施工，施工质量水平堪忧，加上经过多次扩建后，房屋结构安全明显发生了改变，房屋建设也未有相关部
门管理，导致房屋建设质量的达标情况没有接受相关的验收或管理等，最终引发了坍塌事故 。从上述几个案例可以看出，老旧房
屋在使用过程中由于使用用途改变而对房屋建筑进行扩建改造的情况屡见不鲜，而早期建造起来的房屋建筑施工标准较低，在扩
建过程中未能有效处理结构安全问题，严重超出荷载的情况比比皆是，最终发生结构安全事故，导致经济损害较大，严重情况下
导致人民群众的生命安全受到极大伤害 。例如，上述案例中发生群死群伤的情况，可以说是血的教训，触目惊心 。因此，对老旧
房屋结构安全进行排查，摸清相关的安全情况并进行相关的补救措施，或对老旧房屋进行拆除重建等非常重要，是保护人民群众
生命财产安全的重要措施 [1 ]。
2 老旧房屋结构安全排查重要性分析
根据有关调查数据显示，我国早期的老旧房屋建造时间是 2 0 世纪 5 0— 9 0 年代左右，根据老旧房屋建造使用的材料及建筑技
术可以分成两大类，最初是使用泥砖建造的瓦房，这一类老旧房屋经过长时间的自然环境气候灾害等侵害，基本上已经不再居住
使用或已推倒重建；另一类是早期使用红砖或青砖建造的现代房屋建筑，但由于当时建筑技术水平较低，建筑施工标准不高 。根
据调查显示，这部分老旧房屋仍有相当一部分在使用居住，且占据现有房屋总量的 2 0% 以上 。这部分老旧房屋建造年代久远并经
过了长时间的使用，自然环境中各种因素对其的侵害非常大，甚至经过一些自然灾害等地质地基已经发生了较大的变化，因此，
老旧房屋在建筑结构方面会存在较多问题，甚至已经形成了较大的安全隐患，极容易超过老旧房屋建筑结构安全的临界点，从而
发生坍塌等安全事故 。因此，要对老旧房屋进行安全排查，了解这些早期建立起来的老旧房屋建筑结构，尤其是安全方面是否存
在结构不稳定的情况。
老旧房屋结构安全排查需要政府相关管理部门组织牵头，由专业机构对老旧房屋结构进行排查及鉴定，对于鉴定为危房的老
旧房屋建筑必须进行有关措施，包括修缮改造或拆除重建等，确保老旧房屋结构安全隐患得到消除，避免发生坍塌等安全事故，
给人民群众的生命财产安全造成损害 。对于老旧房屋结构安全的排查工作，我国一直在不断推进和探索更好的方法，从目前对我
国老旧房屋的调研发现，老旧房屋建筑结构安全受到影响的主要因素是过去建筑技术水平较低 、建筑质量不高 、房屋年久失修 、
排水不足以及受到自然侵害较大 。此外，扩建抢建等问题也尤为严重，其也是老旧房屋结构安全的重要影响因素 。对老旧房屋结
构安全进行排查并及时消除安全隐患，对维护人民群众的生命财产安全有着非常重要的意义。
3 老旧房屋结构安全排查要点分析
老旧房屋结构安全排查要全方位对房屋建筑的结构 、外观等进行检查，检查内容包括地基地面、墙基等是否稳固，内外墙及
现有老旧房屋结构安全排查与改善对策
俞兆熙 / 福清市龙山街道办事处综合技术保障中心 福建福州 350300
摘 要： 随着社会经济发展和人们生活水平的提高，我国建筑技术水平越来越高，建筑结构稳定性、安全性及建筑功能都得到了质的提升。但在
我国房屋总量中有 30% ～ 40% 的房屋属于老旧房屋，很多老旧房屋年龄超过 30 年，其房屋结构安全及稳定性等都存在较大的问题。本文以老旧
房屋结构安全排查与改善实例为出发点，对老旧房屋结构安全问题进行分析，并提出现有老旧房屋结构安全排查与改善对策，以期为类似工程实
践提供参考，促进老旧房屋改善修葺或重建。
关键词： 老旧房屋；结构安全；排查；改善；对策
8 | CHINA HOUSING FACILITIES
建筑信息模型
墙体是否存在裂缝，屋面楼顶是否存在漏水，承重结构及其他构件质量是否完好等，尤其是构造柱、栋梁、圈梁等质量是否受损，
这些部位都是老旧房屋结构安全排查的重点内容。下面对这些内容进行详细的分析。
3.1 地基基础安全排查
房屋安全的根本是地基基础是否稳固，一旦地基出现安全隐患（如不够牢固），房屋发生坍塌下沉的情况就极容易发生，对
房屋建筑整体的安全性有质的损害。根据老旧房屋当初建筑技术水平情况及长期使用后，结合当前老旧房屋结构安全事故发生原
因的分析等，在老旧房屋排查工作中对地基基础排查时要特别注意几个方面因素：一是要检查老旧房屋的地基基础是否存在沉降
的情况，沉降情况是否明显，地基基础是否出现空鼓或裂缝或局部塌陷，这些情况对老旧房屋结构安全的影响程度等；二是要检
查老旧房屋的排水情况，是否存在排水年久失修或多年淤积等导致排水不畅，其对老旧房屋的地基基础会造成较大影响；三是检
查老旧房屋周围是否存在采空区而容易引起房屋地基沉降或塌陷，老旧房屋是否建造在地质灾害易发区，其对地基影响较大甚至
导致坍塌等情况；四是检查老旧房屋周围边坡稳定情况，是否存在边坡滑移等也导致老旧房屋地基基础发生滑移。五是要检查老
旧房屋周边是否存在对地基结构产生重大影响的工程建设，如开挖深基坑或地铁盾构施工等容易对老旧房屋的地基结构产生重大
影响，导致地基沉降或墙体裂缝等情况发生 [2]。
3.2 上部结构安全排查
老旧房屋建筑上部结构安全排查主要是对墙体、柱梁板、屋面及违规违章建造或搭建情况进行检查。首先，对墙体进行检查，
主要是围绕着墙体是否存在裂缝进行检查。老旧房屋建造年代久远，经历了长时间的使用及自然环境的影响，墙体或多或少存在
一些问题。因此，检查老旧房屋墙体是否出现裂缝非常重要，尤其要重点检查裂缝宽度是否超过 2mm、裂缝走向如何、是否形成
通缝等。此外，要检查承重墙是否存在竖向裂缝、裂缝数量多少、过梁中部是否存在竖向裂缝、端部是否存在斜裂缝、支承过梁
的墙体是否存在水平裂缝等检查要点。检查过程中，还要重点关注墙体的脱落或风化情况，检查墙体上一些悬挑构件根处是否存
在松弛或开裂情况等。
其次，检查老旧房屋的柱、梁、板情况，同样关注柱梁板是否存在裂缝，尤其是老旧房屋缺少修缮保养，经过长时间的风吹日晒，
出现裂缝的可能性极大。一些长期暴露在潮湿环境中的钢筋混凝土挑梁及边梁（如阳台外走廊外的挑梁及边梁）可能存在裂缝，
经过长时间风吹雨打后钢筋是很可能外漏及生锈，导致柱梁板构件产生各种形式的裂缝等。而一些木质构件要注意是否被白蚁等
生物侵害，或是否出现腐烂变质从而影响了构件的质量等。
再次，要检查老旧房屋的屋面。年代久远的老旧房屋可能采用土木结构的屋面，一些瓦片会存在风化情况，进而导致屋面的
檀条、椽条木料出现长时间裸露，进行产生了腐蚀情况。一般木架结构的老旧房屋屋面都容易产生漏雨情况，主要原因是木架结
构没有得到良好的维护保养，如缺乏必要的维护保养，很难保证木架结构的质量不受侵害。对这些使用木架结构的老旧房屋屋面，
要重点检查。此外，对于使用砌体结构的老旧房屋，要检查屋面是否存在渗漏、屋面的防水卷材是否老化或脱落等。
最后，检查老旧房屋是否存在违章、违规、改建或搭盖的情况。由于存在执法部门监管力量薄弱、力度不足等原因，违章、违规、
改建或搭盖的情况比较常见，给老旧房屋结构的安全排查带来极大困难。在排查工作过程中，相关部门要重点关注自建民宅是否
存在违法加建、改建或扩建的情况，尤其是部分居民为了追求经济效益而改建扩建多层砌体结构的老旧房屋，其既没有完善相关
的手续，更没有对改扩建进行专业的设计及施工，房屋建筑荷载能力超过临界点的情况较多，造成了极大的安全隐患 [4]。
4 老旧房屋结构安全改善策略
4.1 地基处理加固
老旧房屋使用年限较长，受到各种因素影响，存在较多的安全隐患，其中地基结构是否牢固至关重要。从各种老旧房屋坍塌
事故分析中可以看到，地基基础的稳定性、地基基础能否承载房屋建筑重量对老旧房屋结构安全有关键性作用。因此，要改善老
旧房屋结构安全，必须关注地基处理，对地基进行针对性地加固，使老旧房屋能够应对各种自然灾害的侵蚀，尤其是地震、台风、
暴雨等。对老旧房屋地基加固处理有几种方法，如打桩注浆法，其在老旧房屋受损地基基础附近钻孔并灌注入水泥浆进行加固处理，
使老旧房屋地基周边的土质情况得到加固。打桩钻孔的孔径要比注浆管的管径大一些，孔深要比地基基础深两倍以上。注浆法的
加固材料要结合地质情况进行配置，可以使用石灰粉、烧碱溶液及水泥砂浆，并配备一些辅材，如砂砾石等。
此外，老旧房屋地基处理加固还可以采用加宽基础法、抬梁法和围套法，其中加宽基础法是利用钢筋混凝土结构对原有地基
基础外围进行加固，施工后新构造要与原构造紧密相连以达到加固目的。加宽基础法适用于原有地基基础过窄的老旧房屋建筑，
并且对地质环境及施工条件的要求不高。抬梁法是在损坏基础的地圈梁下方制作一个短梁，这个短梁要垂直于地圈梁，然后在原
基础两侧下部制作新基础，短梁被抬起后落在新基础上，使原有的基础得到加固。抬梁法的主要作用是修补损坏的地基基础。围
套法通过制作钢筋混凝土围套，加固已经损坏的建筑基础，围套法与加宽法有相似之处，但围套法对外力作用影响的加固功效相
对来说是有限的。加深基础法在地基浅层的土层质量较好情况下，对原有地基基础进行深埋，从而提升地基整体的承载能力 [5]。
4.2 老旧房屋屋面问题处理
老旧房屋屋面问题的处理方法要根据建筑结构实际情况进行选择，一般老旧房屋建筑结构分为土木结构和砌体结构，针对不
同结构的屋面问题要采取不同的处理方法。
首先，土木结构的老旧房屋屋面问题主要是年久失修，导致屋面渗漏或被腐蚀，进而影响了居住安全。经过对老旧房屋结构
进行安全排查和鉴定，若房屋屋面安全评级达到 C 级或 D 级，必须对屋面进行修缮，尤其是要更换腐蚀或腐朽严重的木料，瓦片
风化情况较为严重的也需要更换。若业主不愿意进行修缮，政府相关管理部门应督促业主进行相关的安全检测鉴定，确保老旧房
屋不会危及居住安全。针对一些有经济困难的业主，政府相关部门应积极通过各种方式进行老旧房屋修缮补贴，帮助困难业主渡
过难关。此外，政府相关部门要通过各种手段加大宣传力度，促使居民树立起老旧房屋的安全隐患意识，重视老旧房屋结构安全
检测鉴定工作，配合完成各项数据采集和安全等级评估，避免出现老旧房屋坍塌等事故发生。
其次，对砌体结构老旧房屋屋面防水处理。砌体结构老旧房屋屋面问题主要体现在防水防渗漏方面，过去，由于施工水平不
2023.10 |
足，防水建筑材料性能有限等，老旧房屋屋面的防水防渗漏效果不佳，经过长时间风吹雨打，存在很多问题 。因此，相关部门在
排查了老旧房屋屋面问题后，应及时建议业主进行防水修缮处理，在设计施工方面要遵循综合整治的标准，应用现代化防水防渗
漏建筑技术及建筑材料 。政府相关部门应组织老旧房屋屋面渗漏排查工作，对老旧房屋屋面存在问题进行记录存档，并经过评估
后建议业主进行防水防渗漏处理。一般来说，可以通过修补渗漏的地方加强屋面强度，也可以在屋面上方进行有关的结构覆盖等，
使屋面不再暴露在风吹日晒雨淋条件下。
4.3 老旧房屋裂缝问题处理
导致老旧房屋产生裂缝的原因有很多，且裂缝的形式大小、分布及深度等都有所区别，裂缝对老旧房屋结构安全的危险程度
也存在很大差别。针对老旧房屋裂缝问题进行处理时，要充分结合裂缝实际情况科学选择合理的方法。目前，对老旧房屋裂缝问
题的处理方法有多种，包括压力灌浆法、填充法、结构补强法和表面贴补法。不同方法适用于不同的情况，并具备不同的特征。
其中，压力灌浆法是应用相对广泛的方法，适用于各种形式的裂缝且对裂缝的处理效果较好，深受施工人员的青睐。填充法指选
择合适的材料对裂缝进行填充。一般对于宽度比较大的裂缝，采取填充法进行修补的效果较好，且填充法作业简单、费用较低。
在裂缝较小的情况下，采取填充法时需要开出一条 V 形槽，然后再进行填充。结构补强法指针对一些由于荷载超限而导致的裂缝，
这些裂缝长时间未能得到处理会影响老旧房屋结构强度及安全性，因此要采取结构补强法。结构补强法根据使用的材料或补强方
式，可以分为断面补强法、高强化锚栓加固法、碳纤维加固法、预应力加固法、植筋加固法、粘钢加固法等。表面补贴法主要是
针对一些无法灌入水泥砂浆的缝隙进行处理。这些缝隙较小且不深，但不进行处理会逐渐演变成大裂缝。在这种情况下，采用表
面贴补法最为合适，尤其对于一些大面积渗水的情况，裂缝呈现出蜂窝状，传统的处理方式难以有效根治，采用表面贴补法可以
较好地防裂堵漏。
结语
当前我国老旧房屋存量相当大，且仍然使用或居住的占比较高。由于老旧房屋建造年代久远，使用过程中又年久失修，其结
构安全存在较多隐患，无法抵抗任何自然灾害，甚至在日常居住过程中对人民群众的生命及财产安全构成较大威胁。因此，对老
旧房屋结构安全进行排查十分必要。政府相关部门应积极组织或牵头做好老旧房屋结构安全隐患排查工作，对老旧房屋进行结构
安全检测鉴定，并将相关记录存档。对于存在结构安全隐患甚至会引发安全事故的隐患老旧房屋，应采取一定的措施进行分类处置，
要求相关业主进行加固、修缮、修补，甚至拆除重建等，避免发生安全事故。
参考文献
[1] 陈江峰 , 唐胜中 , 朱立江 . 老旧房屋改造涉及的消防问题分析 [J]. 工程建设与设计 ,2022(18):35-37..
[2] 陈文婷 . 漳州市 : 扎实部署 推进房屋安全隐患落实整改 [J]. 安全与健康 ,2022(7):40.
[3] 杨晓丽 . 老旧房屋维修加固处理施工方法探讨 [J]. 居业 ,2022(7):70-72.
[4] 黄晓偲 , 施袁锋 , 毛凌 , 等 . 老旧房屋安全监测方案优化研究 [J]. 四川建筑 ,2022,42(2):343-345.
[5] 段在鹏 , 李帆 , 邱少辉 , 等 . 地铁沿线老旧房屋结构安全预警模型 [J]. 中国安全生产科学技术 ,2022,18(3):162-167.
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我国房屋总量中有 30% ～ 40% 的房屋属于老旧房屋，很多老旧房屋年龄超过 30 年，其房屋结构安全及稳定性等都存在较大的问题。本文以老旧
房屋结构安全排查与改善实例为出发点，对老旧房屋结构安全问题进行分析，并提出现有老旧房屋结构安全排查与改善对策，以期为类似工程实
践提供参考，促进老旧房屋改善修葺或重建。
关键词： 老旧房屋；结构安全；排查；改善；对策
引言
改革开放以来我国社会经济发展经历了翻天覆地的变化，国家综合实力不断增强，人们生活水平不断提升，建筑市场发展迅速，
建筑技术水平也得到质的提高，建筑功能越来越完善 。而随着社会发展，越来越多的老旧房屋濒临着使用年限过长的情况，屋龄
超过 3 0 年的老旧房屋占房屋总量的 3 0% ～ 4 0%，这些老旧房屋囿于当时的经济条件 、建筑技术水平等原因，加上长期以往的风
吹日晒等自然损耗，其质量受到了严重的损耗。此外，近年来由于各种原因，很多老旧房屋存在用途改变或使用载荷增加的情况，
如承重构件被随意拆除或改造、随意扩建搭建等 。在众多因素影响下，我国相当一部分老旧房屋的安全质量问题较为严峻，甚至
发生了老旧房屋倒塌等情况，严重威胁了人们的生命财产安全 。本文以某市调研为例，对老旧房屋安全隐患进行排查，对其存在
的安全问题进行汇总，并总结出老旧房屋安全排查与改善对策，以期为后续的老旧房屋安全排查工作提供一些参考。
1 老旧房屋结构安全事故分析
随着时间推移，我国早期建造的房屋建筑使用寿命已经超过 3 0 年，房屋使用时间越长，经历的自然侵害越多，加上部分自然
灾害的影响，其质量受到了严重损害，尤其是安全问题较为突出 。加上早期建筑施工水平较低、缺乏严谨的工程勘察及设计 、建
造标准较低等问题，老旧房屋结构安全问题尤为明显 。纵观近年来的新闻报道，由于老旧房屋结构安全问题而产生倒塌的情况时
有发生，对人民群众的生命及财产安全带来了巨大的危害。例如，201 6 年浙江温州市曾经发生过民房坍塌事故，造成了多人遇难
及重大的经济损失，究其原因是老旧房屋使用时间较长导致质量变差，加上地基不够稳定，房屋结构受到影响，经过长时间降雨
影响后发生了坍塌；2020 年福建泉州也发生了一起民宅改成酒店后的坍塌事故，该事故导致 29 人死亡、众多人受伤、经济损失严重，
经事后调查，坍塌原因是由于民宅为了改成酒店增加了夹层，导致竖向荷载远远超出了原有数值，从原来的四层民宅改造成七层
的酒店，荷载能力严重超出了极限承载能力，最终发生了坍塌事故，严重损害了人民群众的生命安全，也导致了巨大的经济损失；
2020 年，陕西省襄汾县也发生了一起饭店坍塌事故，遇难人数达 29 人，经济损失重大，该饭店也是由民用的自建住房改造而成，
改造前没有专业设计及施工，施工质量水平堪忧，加上经过多次扩建后，房屋结构安全明显发生了改变，房屋建设也未有相关部
门管理，导致房屋建设质量的达标情况没有接受相关的验收或管理等，最终引发了坍塌事故 。从上述几个案例可以看出，老旧房
屋在使用过程中由于使用用途改变而对房屋建筑进行扩建改造的情况屡见不鲜，而早期建造起来的房屋建筑施工标准较低，在扩
建过程中未能有效处理结构安全问题，严重超出荷载的情况比比皆是，最终发生结构安全事故，导致经济损害较大，严重情况下
导致人民群众的生命安全受到极大伤害 。例如，上述案例中发生群死群伤的情况，可以说是血的教训，触目惊心 。因此，对老旧
房屋结构安全进行排查，摸清相关的安全情况并进行相关的补救措施，或对老旧房屋进行拆除重建等非常重要，是保护人民群众
生命财产安全的重要措施 [1 ]。
2 老旧房屋结构安全排查重要性分析
根据有关调查数据显示，我国早期的老旧房屋建造时间是 2 0 世纪 5 0— 9 0 年代左右，根据老旧房屋建造使用的材料及建筑技
术可以分成两大类，最初是使用泥砖建造的瓦房，这一类老旧房屋经过长时间的自然环境气候灾害等侵害，基本上已经不再居住
使用或已推倒重建；另一类是早期使用红砖或青砖建造的现代房屋建筑，但由于当时建筑技术水平较低，建筑施工标准不高 。根
据调查显示，这部分老旧房屋仍有相当一部分在使用居住，且占据现有房屋总量的 2 0% 以上 。这部分老旧房屋建造年代久远并经
过了长时间的使用，自然环境中各种因素对其的侵害非常大，甚至经过一些自然灾害等地质地基已经发生了较大的变化，因此，
老旧房屋在建筑结构方面会存在较多问题，甚至已经形成了较大的安全隐患，极容易超过老旧房屋建筑结构安全的临界点，从而
发生坍塌等安全事故 。因此，要对老旧房屋进行安全排查，了解这些早期建立起来的老旧房屋建筑结构，尤其是安全方面是否存
在结构不稳定的情况。
老旧房屋结构安全排查需要政府相关管理部门组织牵头，由专业机构对老旧房屋结构进行排查及鉴定，对于鉴定为危房的老
旧房屋建筑必须进行有关措施，包括修缮改造或拆除重建等，确保老旧房屋结构安全隐患得到消除，避免发生坍塌等安全事故，
给人民群众的生命财产安全造成损害 。对于老旧房屋结构安全的排查工作，我国一直在不断推进和探索更好的方法，从目前对我
国老旧房屋的调研发现，老旧房屋建筑结构安全受到影响的主要因素是过去建筑技术水平较低 、建筑质量不高 、房屋年久失修 、
排水不足以及受到自然侵害较大 。此外，扩建抢建等问题也尤为严重，其也是老旧房屋结构安全的重要影响因素 。对老旧房屋结
构安全进行排查并及时消除安全隐患，对维护人民群众的生命财产安全有着非常重要的意义。
3 老旧房屋结构安全排查要点分析
老旧房屋结构安全排查要全方位对房屋建筑的结构 、外观等进行检查，检查内容包括地基地面、墙基等是否稳固，内外墙及
现有老旧房屋结构安全排查与改善对策
俞兆熙 / 福清市龙山街道办事处综合技术保障中心 福建福州 350300
摘 要： 随着社会经济发展和人们生活水平的提高，我国建筑技术水平越来越高，建筑结构稳定性、安全性及建筑功能都得到了质的提升。但在
我国房屋总量中有 30% ～ 40% 的房屋属于老旧房屋，很多老旧房屋年龄超过 30 年，其房屋结构安全及稳定性等都存在较大的问题。本文以老旧
房屋结构安全排查与改善实例为出发点，对老旧房屋结构安全问题进行分析，并提出现有老旧房屋结构安全排查与改善对策，以期为类似工程实
践提供参考，促进老旧房屋改善修葺或重建。
关键词： 老旧房屋；结构安全；排查；改善；对策
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建筑信息模型
墙体是否存在裂缝，屋面楼顶是否存在漏水，承重结构及其他构件质量是否完好等，尤其是构造柱、栋梁、圈梁等质量是否受损，
这些部位都是老旧房屋结构安全排查的重点内容。下面对这些内容进行详细的分析。
3.1 地基基础安全排查
房屋安全的根本是地基基础是否稳固，一旦地基出现安全隐患（如不够牢固），房屋发生坍塌下沉的情况就极容易发生，对
房屋建筑整体的安全性有质的损害。根据老旧房屋当初建筑技术水平情况及长期使用后，结合当前老旧房屋结构安全事故发生原
因的分析等，在老旧房屋排查工作中对地基基础排查时要特别注意几个方面因素：一是要检查老旧房屋的地基基础是否存在沉降
的情况，沉降情况是否明显，地基基础是否出现空鼓或裂缝或局部塌陷，这些情况对老旧房屋结构安全的影响程度等；二是要检
查老旧房屋的排水情况，是否存在排水年久失修或多年淤积等导致排水不畅，其对老旧房屋的地基基础会造成较大影响；三是检
查老旧房屋周围是否存在采空区而容易引起房屋地基沉降或塌陷，老旧房屋是否建造在地质灾害易发区，其对地基影响较大甚至
导致坍塌等情况；四是检查老旧房屋周围边坡稳定情况，是否存在边坡滑移等也导致老旧房屋地基基础发生滑移。五是要检查老
旧房屋周边是否存在对地基结构产生重大影响的工程建设，如开挖深基坑或地铁盾构施工等容易对老旧房屋的地基结构产生重大
影响，导致地基沉降或墙体裂缝等情况发生 [2]。
3.2 上部结构安全排查
老旧房屋建筑上部结构安全排查主要是对墙体、柱梁板、屋面及违规违章建造或搭建情况进行检查。首先，对墙体进行检查，
主要是围绕着墙体是否存在裂缝进行检查。老旧房屋建造年代久远，经历了长时间的使用及自然环境的影响，墙体或多或少存在
一些问题。因此，检查老旧房屋墙体是否出现裂缝非常重要，尤其要重点检查裂缝宽度是否超过 2mm、裂缝走向如何、是否形成
通缝等。此外，要检查承重墙是否存在竖向裂缝、裂缝数量多少、过梁中部是否存在竖向裂缝、端部是否存在斜裂缝、支承过梁
的墙体是否存在水平裂缝等检查要点。检查过程中，还要重点关注墙体的脱落或风化情况，检查墙体上一些悬挑构件根处是否存
在松弛或开裂情况等。
其次，检查老旧房屋的柱、梁、板情况，同样关注柱梁板是否存在裂缝，尤其是老旧房屋缺少修缮保养，经过长时间的风吹日晒，
出现裂缝的可能性极大。一些长期暴露在潮湿环境中的钢筋混凝土挑梁及边梁（如阳台外走廊外的挑梁及边梁）可能存在裂缝，
经过长时间风吹雨打后钢筋是很可能外漏及生锈，导致柱梁板构件产生各种形式的裂缝等。而一些木质构件要注意是否被白蚁等
生物侵害，或是否出现腐烂变质从而影响了构件的质量等。
再次，要检查老旧房屋的屋面。年代久远的老旧房屋可能采用土木结构的屋面，一些瓦片会存在风化情况，进而导致屋面的
檀条、椽条木料出现长时间裸露，进行产生了腐蚀情况。一般木架结构的老旧房屋屋面都容易产生漏雨情况，主要原因是木架结
构没有得到良好的维护保养，如缺乏必要的维护保养，很难保证木架结构的质量不受侵害。对这些使用木架结构的老旧房屋屋面，
要重点检查。此外，对于使用砌体结构的老旧房屋，要检查屋面是否存在渗漏、屋面的防水卷材是否老化或脱落等。
最后，检查老旧房屋是否存在违章、违规、改建或搭盖的情况。由于存在执法部门监管力量薄弱、力度不足等原因，违章、违规、
改建或搭盖的情况比较常见，给老旧房屋结构的安全排查带来极大困难。在排查工作过程中，相关部门要重点关注自建民宅是否
存在违法加建、改建或扩建的情况，尤其是部分居民为了追求经济效益而改建扩建多层砌体结构的老旧房屋，其既没有完善相关
的手续，更没有对改扩建进行专业的设计及施工，房屋建筑荷载能力超过临界点的情况较多，造成了极大的安全隐患 [4]。
4 老旧房屋结构安全改善策略
4.1 地基处理加固
老旧房屋使用年限较长，受到各种因素影响，存在较多的安全隐患，其中地基结构是否牢固至关重要。从各种老旧房屋坍塌
事故分析中可以看到，地基基础的稳定性、地基基础能否承载房屋建筑重量对老旧房屋结构安全有关键性作用。因此，要改善老
旧房屋结构安全，必须关注地基处理，对地基进行针对性地加固，使老旧房屋能够应对各种自然灾害的侵蚀，尤其是地震、台风、
暴雨等。对老旧房屋地基加固处理有几种方法，如打桩注浆法，其在老旧房屋受损地基基础附近钻孔并灌注入水泥浆进行加固处理，
使老旧房屋地基周边的土质情况得到加固。打桩钻孔的孔径要比注浆管的管径大一些，孔深要比地基基础深两倍以上。注浆法的
加固材料要结合地质情况进行配置，可以使用石灰粉、烧碱溶液及水泥砂浆，并配备一些辅材，如砂砾石等。
此外，老旧房屋地基处理加固还可以采用加宽基础法、抬梁法和围套法，其中加宽基础法是利用钢筋混凝土结构对原有地基
基础外围进行加固，施工后新构造要与原构造紧密相连以达到加固目的。加宽基础法适用于原有地基基础过窄的老旧房屋建筑，
并且对地质环境及施工条件的要求不高。抬梁法是在损坏基础的地圈梁下方制作一个短梁，这个短梁要垂直于地圈梁，然后在原
基础两侧下部制作新基础，短梁被抬起后落在新基础上，使原有的基础得到加固。抬梁法的主要作用是修补损坏的地基基础。围
套法通过制作钢筋混凝土围套，加固已经损坏的建筑基础，围套法与加宽法有相似之处，但围套法对外力作用影响的加固功效相
对来说是有限的。加深基础法在地基浅层的土层质量较好情况下，对原有地基基础进行深埋，从而提升地基整体的承载能力 [5]。
4.2 老旧房屋屋面问题处理
老旧房屋屋面问题的处理方法要根据建筑结构实际情况进行选择，一般老旧房屋建筑结构分为土木结构和砌体结构，针对不
同结构的屋面问题要采取不同的处理方法。
首先，土木结构的老旧房屋屋面问题主要是年久失修，导致屋面渗漏或被腐蚀，进而影响了居住安全。经过对老旧房屋结构
进行安全排查和鉴定，若房屋屋面安全评级达到 C 级或 D 级，必须对屋面进行修缮，尤其是要更换腐蚀或腐朽严重的木料，瓦片
风化情况较为严重的也需要更换。若业主不愿意进行修缮，政府相关管理部门应督促业主进行相关的安全检测鉴定，确保老旧房
屋不会危及居住安全。针对一些有经济困难的业主，政府相关部门应积极通过各种方式进行老旧房屋修缮补贴，帮助困难业主渡
过难关。此外，政府相关部门要通过各种手段加大宣传力度，促使居民树立起老旧房屋的安全隐患意识，重视老旧房屋结构安全
检测鉴定工作，配合完成各项数据采集和安全等级评估，避免出现老旧房屋坍塌等事故发生。
其次，对砌体结构老旧房屋屋面防水处理。砌体结构老旧房屋屋面问题主要体现在防水防渗漏方面，过去，由于施工水平不
2023.10 |
足，防水建筑材料性能有限等，老旧房屋屋面的防水防渗漏效果不佳，经过长时间风吹雨打，存在很多问题 。因此，相关部门在
排查了老旧房屋屋面问题后，应及时建议业主进行防水修缮处理，在设计施工方面要遵循综合整治的标准，应用现代化防水防渗
漏建筑技术及建筑材料 。政府相关部门应组织老旧房屋屋面渗漏排查工作，对老旧房屋屋面存在问题进行记录存档，并经过评估
后建议业主进行防水防渗漏处理。一般来说，可以通过修补渗漏的地方加强屋面强度，也可以在屋面上方进行有关的结构覆盖等，
使屋面不再暴露在风吹日晒雨淋条件下。
4.3 老旧房屋裂缝问题处理
导致老旧房屋产生裂缝的原因有很多，且裂缝的形式大小、分布及深度等都有所区别，裂缝对老旧房屋结构安全的危险程度
也存在很大差别。针对老旧房屋裂缝问题进行处理时，要充分结合裂缝实际情况科学选择合理的方法。目前，对老旧房屋裂缝问
题的处理方法有多种，包括压力灌浆法、填充法、结构补强法和表面贴补法。不同方法适用于不同的情况，并具备不同的特征。
其中，压力灌浆法是应用相对广泛的方法，适用于各种形式的裂缝且对裂缝的处理效果较好，深受施工人员的青睐。填充法指选
择合适的材料对裂缝进行填充。一般对于宽度比较大的裂缝，采取填充法进行修补的效果较好，且填充法作业简单、费用较低。
在裂缝较小的情况下，采取填充法时需要开出一条 V 形槽，然后再进行填充。结构补强法指针对一些由于荷载超限而导致的裂缝，
这些裂缝长时间未能得到处理会影响老旧房屋结构强度及安全性，因此要采取结构补强法。结构补强法根据使用的材料或补强方
式，可以分为断面补强法、高强化锚栓加固法、碳纤维加固法、预应力加固法、植筋加固法、粘钢加固法等。表面补贴法主要是
针对一些无法灌入水泥砂浆的缝隙进行处理。这些缝隙较小且不深，但不进行处理会逐渐演变成大裂缝。在这种情况下，采用表
面贴补法最为合适，尤其对于一些大面积渗水的情况，裂缝呈现出蜂窝状，传统的处理方式难以有效根治，采用表面贴补法可以
较好地防裂堵漏。
结语
当前我国老旧房屋存量相当大，且仍然使用或居住的占比较高。由于老旧房屋建造年代久远，使用过程中又年久失修，其结
构安全存在较多隐患，无法抵抗任何自然灾害，甚至在日常居住过程中对人民群众的生命及财产安全构成较大威胁。因此，对老
旧房屋结构安全进行排查十分必要。政府相关部门应积极组织或牵头做好老旧房屋结构安全隐患排查工作，对老旧房屋进行结构
安全检测鉴定，并将相关记录存档。对于存在结构安全隐患甚至会引发安全事故的隐患老旧房屋，应采取一定的措施进行分类处置，
要求相关业主进行加固、修缮、修补，甚至拆除重建等，避免发生安全事故。
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[5] 段在鹏 , 李帆 , 邱少辉 , 等 . 地铁沿线老旧房屋结构安全预警模型 [J]. 中国安全生产科学技术 ,2022,18(3):162-167.
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