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摘 要： 在新的时代背景下，由于需求扩大，人力、建筑材料和地价成本的逐渐上涨，国内房价也一直在高位运行，政府部门的宏观调控在建筑
和房地产市场中起着关键的作用，特别是财税、土地供应及金融信贷等方面的政策，影响着我国建筑和房地产行业的经济发展。本文从当前建筑
及房地产行业现状出发，综合分析，按照市场机制理论探索国内建筑及房地产市场的发展方向，最后预测其发展趋势。
关键词： 房地产；市场机制；经济发展；建筑行业；影响研究
引言
在 城 市 化 进 程 不 断 加 快 的 背 景 下 ， 房 地 产 市 场 竞 争 日 益 激 烈 ， 要 想 满 足 居 民 不 断 增 长 的 居 住 需 求 ， 各 级 政 府 部 门 应 不 断 推 进
建 筑 和 房 地 产 事 业 的 发 展 ， 站 在 经 济 和 政 策 角 度 来 强 化 扶 持 力 度 ， 在 助 力 产 业 持 续 发 展 的 同 时 ， 对 经 济 的 稳 定 发 展 也 造 成 了 较 大
的 影 响 。 所 以 ， 文 章 以 市 场 机 制 为 出 发 点 ， 积 极 探 索 其 对 建 筑 和 房 地 产 经 济 发 展 的 影 响 ， 给 出 相 应 指 导 性 建 议 。
1 当前建筑及房地产行业现状概述
近 几 年 来 ， 政 府 部 门 围 绕 建 筑 行 业 颁 布 了 许 多 政 策 文 件 ， 其 中 以 利 好 政 策 居 多 ， 主 要 是 为 了 消 除 私 人 资 本 进 入 规 模 化 建 筑 项
目 的 壁 垒 ， 并 且 还 为 行 业 内 全 部 参 与 者 打 造 更 加 公 开 、 透 明 的 竞 争 环 境 。 房 地 产 是 建 筑 行 业 最 关 键 的 下 游 产 业 ， 其 在 我 国 经 济 运
行 中 处 于 比 较 稳 定 的 趋 势 。 虽 然 政 府 部 门 为 减 少 发 达 城 市 房 地 产 价 格 的 升 高 的 情 况 而 颁 布 了 相 关 政 策 文 件 ， 但 是 依 旧 为 房 地 产 行
业 的 平 稳 增 长 提 供 了 基 础 保 障 。 以 武 汉 市 为 例 ， 武 汉 市 在 2 0 2 3 年 召 开 了 住 房 保 障 与 房 屋 管 理 工 作 会 议 ， 分 析 了 在 2 0 2 2 年 累 计 成
交 1 0 3 8 7 套 住 房 ， 推 动 了 一 批 房 地 产 风 险 项 目 复 工 复 产 ； 住 房 保 障 从 量 向 质 飞 跃 ， 全 年 建 设 筹 集 保 障 性 租 赁 住 房 6 . 2 1 万 套 ， 棚
户 区 改 造 住 房 开 工 2 . 8 5 万 套 ， 累 计 配 租 3 . 3 9 万 人 次 ； 住 房 租 赁 市 场 稳 步 发 展 ， 达 到 了 中 央 财 政 支 持 住 房 租 赁 三 年 试 点 的 要 求 。
由 此 看 来 ， 房 地 产 稳 定 市 场 预 防 风 险 的 成 效 十 分 显 著 。 房 地 产 经 济 的 发 展 给 更 多 人 增 加 就 业 机 会 ， 有 利 于 缓 解 就 业 压 力 。 为 进 一
步 改 善 民 生 ， 政 府 部 门 将 持 续 增 加 对 基 础 设 施 的 固 定 资 产 投 资 ， 比 如 ， 在 许 多 二 线 城 市 已 经 具 备 了 较 多 的 公 共 设 施 ， 这 种 设 施 投
资 将 促 进 我 国 建 筑 行 业 进 一 步 的 发 展 。随 着 国 内 市 化 率 的 不 断 提 升 ，极 大 地 刺 激 了 建 筑 行 业 ，为 容 纳 城 市 中 持 续 增 长 的 外 来 人 口 ，
商 业 项 目 的 房 屋 建 设 也 会 促 进 我 国 建 筑 行 业 的 发 展 。 例 如 ， 国 家 多 个 部 门 相 继 颁 布 政 策 文 件 ， 支 持 新 投 资 项 目 实 施 ， 并 且 多 个 地
区 还 发 布 了 近 几 年 重 大 项 目 的 投 资 计 划 清 单 基 建 投 资 ， 据 不 完 全 统 计 ， 当 下 我 国 基 建 总 投 资 额 已 超 过 1 1 万 亿 元 。 尽 管 建 筑 行 业
整 体 势 态 比 较 客 观 ， 但 是 仔 细 分 析 市 场 的 表 现 情 况 ， 依 旧 存 在 很 多 需 要 强 化 与 改 善 的 地 方 。 具 体 来 讲 ， 房 地 产 行 业 在 近 些 年 的 发
展 速 度 较 为 缓 慢 ， 而 且 建 筑 行 业 过 于 依 赖 上 游 物 业 开 发 商 ， 这 将 是 建 筑 行 业 经 济 发 展 中 面 临 的 最 大 难 题 。 与 十 年 前 相 比 ， 我 国 人
口 的 增 长 速 度 有 所 放 缓 ， 加 之 劳 动 力 在 进 入 建 筑 行 业 之 后 ， 降 低 了 人 员 的 数 量 ， 按 照 当 下 劳 动 力 不 断 老 龄 化 的 状 况 来 看 ， 预 测 后
期 将 有 可 能 存 在 劳 动 力 供 给 不 足 的 问 题 。
2 建筑与房地产市场运行机制分析
2.1 建筑市场运行机制分析
参 与 建 筑 产 品 交 易 的 主 体 一 般 包 括 建 筑 单 位 、业 主 、设 备 制 造 商 、监 理 设 计 单 位 。在 他 们 交 易 的 过 程 中 ，往 往 涉 及 到 合 同 的 签 订 ，
这 时 就 需 要 在 招 投 标 期 间 明 确 物 品 价 格 ，根 据 双 方 交 易 的 目 的 生 产 出 相 应 的 产 品 。从 社 会 学 角 度 来 看 ，业 主 不 单 单 是 企 业 或 个 人 ，
政 府 也 可 能 具 备 业 主 身 份 ， 当 政 府 作 为 “ 所 有 人 ” 时 ， 便 具 备 社 会 效 益 和 非 营 利 性 的 特 点 。 当 企 业 作 为 “ 所 有 人 ” 时 ， 它 所 投 资
的 建 筑 产 品 均 具 有 营 利 性 质 。 通 常 情 况 下 ， 个 人 主 要 用 于 居 住 ， 则 只 要 生 产 住 宅 类 的 产 品 即 可 。 因 此 ， 建 筑 市 场 的 工 序 通 常 和 业
务 资 产 投 资 情 况 挂 钩 ， 针 对 建 筑 市 场 的 供 需 ， 一 般 与 固 定 资 产 的 投 资 力 度 大 有 关 系 。 通 常 建 筑 产 品 都 具 有 较 长 的 生 产 周 期 ， 生 产
过 程 往 往 较 为 复 杂 ， 尽 管 如 此 ， 它 却 存 在 巨 大 的 产 品 价 值 与 开 发 潜 力 ， 这 也 是 建 筑 产 品 最 为 关 键 的 一 个 特 点 ， 只 有 在 工 程 责 任 期
满 之 后 方 可 完 成 整 个 交 易 任 务 。因 建 筑 市 场 具 备 很 强 的 地 域 性 特 征 ，主 要 体 现 在 市 场 交 易 规 则 与 交 易 价 格 方 面 。有 别 于 其 它 行 业 ，
建 筑 业 属 劳 动 密 集 型 产 业 ， 其 技 术 成 本 较 低 ， 各 项 目 之 间 相 互 独 立 ， 因 此 整 个 建 筑 市 场 内 部 的 竞 争 非 常 激 烈 。 此 外 ， 市 场 需 求 还
和 项 目 投 资 规 模 有 所 关 联 ， 通 常 会 受 政 策 和 经 济 波 动 的 影 响 。 而 市 场 供 给 一 般 不 会 受 外 部 的 影 响 ， 可 以 保 持 自 身 的 稳 定 性 。 由 此
可 见 ， 现 下 的 建 筑 市 场 供 需 之 间 发 展 并 不 平 衡 。
2.2 房地产市场运行机制分析
2 . 2 . 1 房 地 产 市 场 运 行 机 制
需 求 目 的 不 同， 房 地 产 市 场 的 运 行 机 制 也 存 在 不 同。 当 前 房 地 产 市 场 需 求 以 投 资 性、 生 产 性、 消 费 性 为 主， 其 中 投 资 性 需 求 指
的 是 利 用 售 卖 或 出 租 自 己 所 购 置 的 建 筑 产 品， 从 而 以 赚 取 差 价 的 形 式 而 获 取 租 金 收 入。 这 种 需 求 下 的 建 筑 产 品 具 备 储 存 的 价 值， 同
房 地 产 的 经 济 属 性 基 本 一 致， 但 会 受 市 场 的 波 动 而 发 生 变 化， 因 此 这 种 投 资 性 需 求 也 属 于 获 利 性 的 房 地 产 投 资 行 为。 事 实 上， 投 资
性 需 求 在 市 场 经 济 发 展 中 起 着 调 节 作 用， 一 旦 需 求 增 大， 就 可 利 用 售 卖 或 出 租 房 屋 的 方 式 来 增 加 市 场 供 给， 而 当 供 给 量 增 加 时， 也
会 不 断 扩 大 其 购 置 需 求。 如 果 投 资 者 盲 目 投 资， 这 时 就 会 出 现 市 场 需 求 旺 盛 的 假 象， 过 分 抬 高 房 地 产 价 格。 生 产 性 需 求 是 把 建 筑 产
品 当 作 一 类 生 产 要 素， 通 过 参 与 生 产 经 营 来 促 进 经 济 的 良 性 循 环。 消 费 性 需 求 既 有 宽 泛 性 的 特 点， 又 具 有 一 般 性 的 特 点， 经 济 水 平
相 差 较 大 的 居 民， 其 消 费 性 需 求 也 各 异， 针 对 建 筑 产 品 的 需 求 也 会 有 所 不 同。 例 如， 部 分 居 民 对 别 墅 有 需 求， 而 部 分 居 民 则 对 智 能
住 宅 有 需 求。 影 响 房 地 产 需 求 的 因 素 有 很 多， 尤 其 是 经 济 发 展 水 平， 而 最 直 接 的 影 响 因 素 为 经 济 投 资 规 模。 国 民 收 入 状 况 也 可 能 影
2023.09 | 5
住宅产业化
响 科 教、 住 宅 和 娱 乐 等 方 面 的 需 求。 通 常 房 地 产 的 需 求 将 会 随 着 经 济 的 发 展 而 改 变。 除 此 之 外， 房 地 产 资 本 收 益 也 会 影 响 房 地 产 的
需 求， 高 收 益 水 平 可 以 增 大 投 资 需 求， 并 提 升 房 地 产 价 格， 但 是 过 快 的 上 涨 则 会 降 低 居 民 购 买 的 积 极 性， 因 此， 房 地 产 资 本 收 益，
也就是经济水平导致的需求影响更为复杂。再者，利率的改变也会影响房地产需求，而且还是是影响房地产需求的重要因素。
2 . 2 . 2 房 地 产 市 场 运 行 特 征
房 地 产 主 要 包 含 有 两 种 供 给 方 式 ， 其 一 为 企 业 开 发 的 地 产 项 目 ， 在 很 大 程 度 上 能 够 增 加 社 会 房 地 产 的 总 量 。 其 二 为 在 人 们 购
置 房 产 后 ， 可 以 自 主 增 加 房 屋 供 给 量 ， 并 非 对 于 房 地 产 总 量 的 增 加 ， 可 将 它 看 成 一 种 二 手 房 交 易 。 房 地 产 供 应 量 可 能 变 成 房 地 产
供 给 量 的 关 键 影 响 因 素 ， 可 采 取 土 地 供 应 量 这 一 市 场 调 控 的 手 段 ， 无 论 是 市 场 价 格 、 政 府 宏 观 调 控 ， 还 是 开 发 成 本 ， 均 会 在 某 种
意 义 上 对 产 品 供 给 产 生 一 定 影 响 。 针 对 房 地 产 市 场 的 运 行 特 征 ， 包 含 有 显 著 的 市 场 分 层 、 周 期 性 波 动 、 风 险 性 和 多 样 性 。 房 地 产
市 场 的 层 次 性 特 征 主 要 表 现 为 相 同 区 域 内 房 地 产 供 求 存 在 档 次 上 的 不 同 ， 如 相 同 区 域 内 的 房 地 产 有 高 档 住 宅 、 智 能 住 宅 、 普 通 住
宅 的 区 分 。 在 经 济 周 期 不 断 影 响 下 ， 房 地 产 市 场 也 会 出 现 周 期 性 波 动 的 情 况 ， 而 这 两 个 方 面 的 变 化 可 能 各 不 相 同 。 一 般 而 言 ， 房
地 产 需 求 能 够 将 市 场 经 济 发 展 现 状 反 映 出 来 ， 并 无 显 著 的 滞 后 性 ， 倘 若 房 地 产 项 目 建 设 的 周 期 较 长 ， 那 么 房 地 产 供 给 的 滞 后 性 就
很 明 显 ， 比 如 ， 某 房 地 产 项 目 因 某 方 面 原 因 造 成 了 工 期 的 延 误 ， 延 缓 了 交 房 期 限 ， 就 会 凸 显 出 房 地 产 供 给 的 滞 后 性 。 一 直 以 来 ，
房 地 产 市 场 都 存 在 一 定 的 风 险 性 ， 部 分 干 预 措 施 也 可 能 引 起 风 险 ， 影 响 供 给 和 需 求 。 比 如 ， 财 务 风 险 大 部 分 由 房 地 产 生 产 方 财 务
情 况 不 佳 而 引 起 的 风 险 ； 逾 期 交 房 造 成 的 风 险 ； 需 求 方 支 付 能 力 不 足 等 。 根 据 上 述 提 到 的 房 地 产 的 三 种 需 求 类 型 ， 站 在 房 地 产 交
易 的 用 途 角 度 看 来 ，市 场 具 有 多 样 性 特 征 ，在 交 易 方 式 和 交 易 对 象 上 均 有 所 体 现 ，如 抵 押 、出 让 、转 让 、租 借 等 房 地 产 交 易 方 式 。
此 外 ， 房 地 产 市 场 运 行 还 具 有 明 显 的 地 域 性 特 征 ， 周 围 环 境 会 针 对 特 定 的 房 地 产 项 目 产 生 相 互 影 响 的 作 用 ， 所 以 针 对 房 地 产 市 场
的 整 体 供 求 和 价 格 变 化 均 具 备 明 显 的 地 域 性 特 征 。
3 市场机制对建筑和房地产经济发展影响及发展方向预测
3.1 对经济发展的影响
3 . 1 . 1 对 房 地 产 经 济 发 展 的 影 响
针 对 房 地 产 业 ， 在 国 内 社 会 经 济 发 展 历 程 中 ， 房 地 产 经 济 作 为 国 民 经 济 发 展 的 中 坚 力 量 ， 其 贡 献 力 不 输 其 他 行 业 。 然 而 ， 伴
随 着 房 地 产 经 济 整 体 经 济 水 平 的 提 高 ， 在 此 期 间 也 暴 露 出 许 多 问 题 ， 特 别 是 房 地 产 经 济 的 运 行 风 险 问 题 。 所 以 ， 要 想 切 实 提 升 市
场 经 济 发 展 的 稳 定 性 ， 就 必 须 加 强 对 风 险 的 管 控 力 度 。 在 房 地 产 经 济 发 展 期 间 ， 要 最 大 限 度 地 降 低 一 切 危 险 因 素 ， 为 市 场 经 济 的
发 展 营 造 健 康 、 和 谐 的 氛 围 。 基 于 此 ， 可 紧 紧 围 绕 房 地 产 经 济 的 发 展 ， 制 定 科 学 的 体 制 机 制 ， 走 上 一 条 适 合 其 发 展 的 道 路 ， 将 房
地 产 的 良 性 作 用 在 社 会 主 义 市 场 经 济 建 设 任 务 中 发 挥 出 来 ， 促 进 房 地 产 业 稳 步 推 进 。 在 房 地 产 业 发 展 过 程 中 ， 其 可 能 存 在 的 各 种
风 险 隐 患 都 不 容 忽 视 ， 例 如 ， 房 价 设 置 不 合 理 可 能 会 在 一 定 范 围 内 引 发 信 贷 风 险 ， 这 对 经 济 的 稳 定 运 行 非 常 不 利 。 现 阶 段 ， 全 国
都 十 分 注 重 房 地 产 行 业 的 未 来 发 展 趋 势 ，想 要 保 证 我 国 经 济 的 稳 定 性 ，就 要 深 思 熟 虑 ，谋 定 而 后 动 ，有 效 控 制 房 地 产 的 经 济 风 险 ，
防 止 房 地 产 业 遭 到 波 及 。 有 关 部 门 应 针 对 以 往 房 地 产 业 发 展 的 经 验 教 训 进 行 认 真 地 总 结 与 分 析 ， 保 证 房 地 产 业 可 以 在 市 场 机 制 的
规 范 下 ，推 动 该 行 业 的 长 效 发 展 。此 外 ，还 要 加 大 对 房 地 产 经 济 风 险 的 整 治 力 度 ，预 防 潜 在 风 险 ，促 使 房 地 产 经 济 向 标 准 化 发 展 ，
进 而 实 现 社 会 主 义 经 济 建 设 的 伟 大 目 标 。
按 照 房 地 产 市 场 的 发 展 现 状 ， 可 建 立 多 层 次 金 融 风 险 分 担 机 制 ， 基 于 银 行 信 贷 间 接 的 融 资 方 式 ， 需 拓 展 直 接 的 融 资 方 式 ， 包
括 房 地 产 企 业 I P O 、 债 券 融 资 等 ， 促 进 住 房 抵 押 贷 款 证 券 化 ， 拓 宽 融 资 渠 道 ， 采 用 信 托 基 金 ， 并 根 据 法 律 与 政 策 来 完 善 贷 款 保 险
业 务 机 制 ， 降 低 抵 押 风 险 ， 同 时 完 善 市 场 机 制 ， 可 切 实 解 决 地 方 政 府 建 设 资 金 的 应 用 问 题 。 构 建 多 层 次 金 融 体 系 ， 不 断 推 进 投 融
资 改 革 ， 打 破 以 往 房 地 产 产 业 壁 垒 ， 吸 引 社 会 资 金 进 入 房 地 产 市 场 ， 如 采 用 P P P 房 地 产 项 目 模 式 ， 立 足 于 商 业 建 筑 项 目 优 化 金 融
体 系 ， 实 现 资 源 的 优 化 配 置 ， 围 绕 项 目 为 中 心 ， 结 合 项 目 的 理 想 收 益 强 调 政 府 的 支 持 作 用 ， 强 化 对 社 会 资 源 的 利 用 程 度 ， 进 而 提
升 房 地 产 经 济 的 活 力 。在 新 经 济 背 景 下 ，房 地 产 项 目 的 开 发 者 好 销 售 团 队 应 认 识 到 消 费 者 的 主 体 需 求 ，力 求 开 发 与 消 费 者 相 挂 钩 ，
充 分 了 解 消 费 者 的 心 理 动 态 ， 促 使 房 地 产 经 济 高 水 平 发 展 。 例 如 ， 可 改 善 房 地 产 市 场 机 制 ， 以 尊 重 经 济 发 展 为 基 础 ， 发 挥 政 府 的
宏 观 调 控 作 用 ，不 断 提 升 房 地 产 产 品 的 附 加 值 ，重 点 提 升 商 品 配 套 的 价 值 ，实 现 商 品 高 溢 价 ，让 价 格 可 以 以 价 值 为 中 心 上 下 波 动 ，
促 进 房 地 产 市 场 的 可 持 续 发 展 。 例 如 ， 在 开 发 商 品 房 项 目 过 程 中 ， 需 要 立 足 于 材 料 、 工 艺 、 项 目 规 划 等 方 面 ， 把 握 客 户 需 求 ， 为
其 制 定 品 质 与 需 求 兼 有 的 项 目 ， 增 强 房 地 产 项 目 的 溢 价 能 力 。
3 . 1 . 2 对 建 筑 经 济 发 展 的 影 响
针 对 建 筑 行 业 ， 还 需 要 持 续 深 化 建 筑 管 理 体 制 改 革 ， 改 进 服 务 理 念 ， 实 现 国 家 经 济 管 理 职 能 的 转 变 ， 使 其 转 化 成 建 筑 市 场 的
功 能 ， 尽 量 为 建 筑 市 场 的 经 济 发 展 创 建 利 好 环 境 ， 为 建 筑 行 业 提 供 一 大 助 力 。 依 照 “ 执 法 为 主 ” 、 “ 法 治 至 上 ” 的 原 则 ， 对 建 筑
市 场 竞 争 制 度 进 行 改 善 ， 依 靠 市 场 机 制 的 灵 活 性 优 势 特 点 ， 防 止 发 生 行 政 审 批 等 方 面 的 状 况 ， 约 束 生 产 力 发 展 体 制 ， 保 证 不 同 生
产 要 素 和 资 源 之 间 的 合 理 分 配 ，全 面 监 管 建 筑 市 场 ，高 度 重 视 社 会 社 会 公 共 服 务 和 经 济 调 整 ，以 冷 静 的 态 度 面 对 各 种 危 机 和 风 险 。
以 市 场 的 运 作 机 制 为 基 础 ， 建 立 相 应 的 运 作 机 制 ， 以 取 得 良 好 的 发 展 成 效 。 针 对 建 筑 企 业 自 身 而 言 ， 必 须 把 握 发 展 趋 势 ， 抓 住 时
代 机 遇 ， 侧 重 于 对 所 有 权 制 度 的 改 革 与 创 新 ， 调 整 相 应 的 管 理 机 制 ， 从 而 为 实 现 经 济 增 长 夯 实 基 础 。 另 外 ， 还 应 当 强 化 创 新 发 展
的 力 度 ，不 仅 要 抓 管 理 方 式 ，还 要 抓 生 产 性 创 业 模 式 ，真 正 提 升 建 筑 企 业 的 核 心 竞 争 力 ，搭 建 信 息 化 、现 代 化 、智 能 化 管 理 系 统 ，
优 化 职 业 管 理 体 系 及 内 部 人 才 管 理 体 系 ， 保 障 人 才 的 质 量 。
完 善 建 筑 市 场 及 其 相 应 系 统 ， 将 社 会 主 义 生 产 在 生 产 要 素 及 资 源 配 置 中 的 积 极 作 用 充 分 发 挥 出 来 ， 提 升 资 源 利 用 率 。 建 筑 市
场 要 保 持 独 立 性 ， 正 确 理 清 建 筑 市 场 和 政 府 管 控 之 间 的 关 系 ， 打 破 政 府 的 行 政 垄 断 牢 笼 ， 解 决 效 率 低 和 资 源 浪 费 的 问 题 ， 打 造 一
体 化 建 筑 市 场 ， 优 化 行 业 间 的 竞 争 机 制 ， 为 建 筑 市 场 营 造 良 好 的 竞 争 环 境 。 减 少 对 垄 断 行 业 的 市 场 准 入 约 束 ， 尽 量 给 各 方 参 与 者
提 供 公 平 竞 争 的 市 场 环 境 ， 发 挥 出 市 场 的 检 测 功 能 ， 实 现 材 料 供 应 方 式 的 转 变 ， 进 一 步 提 高 建 筑 市 场 的 基 本 价 格 透 明 度 。
3.2 经济发展方向预测
按 照 上 述 所 提 到 的 建 筑 和 房 地 产 市 场 运 行 的 影 响 ， 预 测 未 来 建 筑 和 房 地 产 行 业 的 发 展 方 向 。 第 一 ， 节 能 化 发 展 。 在 房 地 产 开
6 | CHINA HOUSING FACILITIES
住宅产业化
发 领 域 和 低 碳 环 保 理 念 不 断 深 入 的 背 景 下 ， 建 筑 和 房 地 产 经 济 须 考 虑 朝 着 节 能 化 的 方 向 发 展 。 站 在 相 关 从 业 者 的 角 度 ， 在 建 设 建
筑 和 房 地 产 节 能 建 筑 产 品 之 前 ，需 要 组 织 人 员 开 展 专 业 的 培 训 工 作 ，参 考 与 借 鉴 发 达 国 家 的 节 能 建 筑 实 例 ，引 导 从 业 者 梳 理 思 路 ，
建 构 规 划 框 架 ， 保 证 在 工 程 建 设 期 间 将 绿 色 节 能 的 优 势 充 分 发 挥 出 来 ， 塑 造 绿 色 建 筑 品 牌 。 同 时 ， 还 可 以 加 强 对 相 关 技 术 手 段 的
应 用 ， 比 如 ， 可 以 把 以 往 在 施 工 现 场 转 变 为 装 配 整 体 式 建 筑 ， 这 样 一 来 能 够 避 免 环 境 污 染 和 能 耗 问 题 ， 形 成 绿 色 建 筑 体 系 ， 从 而
提 升 建 筑 产 品 的 质 量 与 效 果 。在 建 设 房 地 产 产 品 时 ，还 可 以 注 重 对 清 洁 能 源 的 应 用 ，比 如 ，将 地 源 热 泵 技 术 应 用 于 空 调 系 统 当 中 ，
这 样 能 够 交 换 地 下 土 层 和 建 筑 物 室 内 的 热 量 ， 在 夏 季 通 过 地 源 热 泵 系 统 向 地 下 土 壤 传 递 热 量 ， 并 且 还 把 地 下 冷 源 传 递 至 室 内 ， 从
而 形 成 冷 热 交 换 ， 有 利 于 改 善 室 内 环 境 。 在 冬 季 由 于 室 内 气 温 低 ， 地 下 储 存 的 热 量 便 向 室 内 传 递 ， 对 室 内 温 度 进 行 调 节 ， 可 以 起
到 良 好 的 降 耗 、 节 能 作 用 。 由 此 看 来 ， 把 节 能 性 建 筑 产 品 当 作 房 地 产 市 场 交 易 对 象 ， 与 可 持 续 发 展 战 略 目 标 相 符 合 。
第 二 ， 标 准 化 发 展 。 建 筑 产 品 标 准 化 可 以 助 推 建 筑 经 济 和 房 地 产 经 济 发 展 。 例 如 ， 装 配 式 建 筑 对 比 传 统 的 现 场 施 工 ， 可 以 节
省 近 2 0 % 的 材 料 用 量 及 6 0 % 的 水 资 源 使 用 量 ， 并 且 还 会 减 少 8 0 % 的 建 设 垃 圾 ， 可 以 最 大 限 度 地 降 低 能 耗 ， 与 人 们 对 建 筑 产 品 的 基
础 需 求 相 符 合 ， 对 经 济 建 设 也 十 分 有 利 。 从 标 准 化 发 展 的 角 度 来 看 ， 应 打 造 保 障 性 住 房 试 点 ， 此 类 住 房 由 政 府 投 资 建 设 ， 对 于 特
殊 群 体 销 售 的 建 筑 产 品 ，表 现 为 建 设 周 期 短 、可 复 制 性 强 等 特 征 ，利 用 该 试 点 项 目 ，让 拥 有 建 设 资 质 的 企 业 投 入 标 准 化 建 设 当 中 ，
不 断 优 化 产 业 链 ， 通 过 上 游 和 下 游 的 对 接 ， 既 不 会 对 房 地 产 产 品 建 设 规 划 造 成 影 响 ， 又 可 以 为 建 筑 企 业 奠 定 坚 实 的 标 准 化 基 础 。
第 三 ， 房 价 逐 渐 稳 定 ， 在 这 几 年 的 房 地 产 市 场 发 展 过 程 中 ， 房 价 不 断 提 高 ， 人 们 对 购 房 总 是 处 在 观 望 的 边 缘 ， 市 场 需 求 步 入
懒 惰 期 ， 预 测 今 后 几 年 房 价 会 得 到 合 理 的 调 控 ， 使 整 个 行 业 处 于 稳 定 状 态 。 随 着 房 地 产 市 场 发 展 日 益 成 熟 ， 未 来 影 响 房 地 产 市 场
的 因 素 以 地 区 经 济 和 人 口 变 化 为 主 ， 同 时 还 会 在 国 家 政 策 的 刺 激 下 ， 有 利 于 促 进 市 场 不 断 朝 着 成 熟 的 方 向 发 展 。
结语
综 上 所 述 ， 市 场 机 制 对 建 筑 和 房 地 产 业 的 长 效 发 展 影 响 非 常 重 大 ， 并 且 还 和 广 大 人 民 群 众 的 生 活 联 系 密 切 ， 影 响 着 国 民 经 济
的 发 展 ， 关 乎 未 来 社 会 经 济 的 发 展 方 向 。 房 地 产 市 场 发 展 受 到 诸 多 因 素 的 影 响 ， 对 此 ， 政 府 部 门 必 须 结 合 建 筑 和 房 地 产 市 场 发 展
的 特 征 ， 因 地 制 宜 ， 在 其 指 导 下 ， 合 理 编 制 科 学 的 发 展 方 案 ， 重 视 市 场 宏 观 调 控 ， 建 立 与 完 善 智 能 化 建 筑 市 场 体 系 ， 为 建 筑 和 房
地 产 业 经 济 发 展 创 造 有 力 条 件 ， 同 时 强 化 对 经 济 风 险 的 预 防 ， 不 断 优 化 调 整 房 地 产 市 场 机 制 ， 全 方 位 全 链 条 予 以 落 实 ， 进 一 步 助
推 房 地 产 行 业 可 持 续 性 发 展 。
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和房地产市场中起着关键的作用，特别是财税、土地供应及金融信贷等方面的政策，影响着我国建筑和房地产行业的经济发展。本文从当前建筑
及房地产行业现状出发，综合分析，按照市场机制理论探索国内建筑及房地产市场的发展方向，最后预测其发展趋势。
关键词： 房地产；市场机制；经济发展；建筑行业；影响研究
引言
在 城 市 化 进 程 不 断 加 快 的 背 景 下 ， 房 地 产 市 场 竞 争 日 益 激 烈 ， 要 想 满 足 居 民 不 断 增 长 的 居 住 需 求 ， 各 级 政 府 部 门 应 不 断 推 进
建 筑 和 房 地 产 事 业 的 发 展 ， 站 在 经 济 和 政 策 角 度 来 强 化 扶 持 力 度 ， 在 助 力 产 业 持 续 发 展 的 同 时 ， 对 经 济 的 稳 定 发 展 也 造 成 了 较 大
的 影 响 。 所 以 ， 文 章 以 市 场 机 制 为 出 发 点 ， 积 极 探 索 其 对 建 筑 和 房 地 产 经 济 发 展 的 影 响 ， 给 出 相 应 指 导 性 建 议 。
1 当前建筑及房地产行业现状概述
近 几 年 来 ， 政 府 部 门 围 绕 建 筑 行 业 颁 布 了 许 多 政 策 文 件 ， 其 中 以 利 好 政 策 居 多 ， 主 要 是 为 了 消 除 私 人 资 本 进 入 规 模 化 建 筑 项
目 的 壁 垒 ， 并 且 还 为 行 业 内 全 部 参 与 者 打 造 更 加 公 开 、 透 明 的 竞 争 环 境 。 房 地 产 是 建 筑 行 业 最 关 键 的 下 游 产 业 ， 其 在 我 国 经 济 运
行 中 处 于 比 较 稳 定 的 趋 势 。 虽 然 政 府 部 门 为 减 少 发 达 城 市 房 地 产 价 格 的 升 高 的 情 况 而 颁 布 了 相 关 政 策 文 件 ， 但 是 依 旧 为 房 地 产 行
业 的 平 稳 增 长 提 供 了 基 础 保 障 。 以 武 汉 市 为 例 ， 武 汉 市 在 2 0 2 3 年 召 开 了 住 房 保 障 与 房 屋 管 理 工 作 会 议 ， 分 析 了 在 2 0 2 2 年 累 计 成
交 1 0 3 8 7 套 住 房 ， 推 动 了 一 批 房 地 产 风 险 项 目 复 工 复 产 ； 住 房 保 障 从 量 向 质 飞 跃 ， 全 年 建 设 筹 集 保 障 性 租 赁 住 房 6 . 2 1 万 套 ， 棚
户 区 改 造 住 房 开 工 2 . 8 5 万 套 ， 累 计 配 租 3 . 3 9 万 人 次 ； 住 房 租 赁 市 场 稳 步 发 展 ， 达 到 了 中 央 财 政 支 持 住 房 租 赁 三 年 试 点 的 要 求 。
由 此 看 来 ， 房 地 产 稳 定 市 场 预 防 风 险 的 成 效 十 分 显 著 。 房 地 产 经 济 的 发 展 给 更 多 人 增 加 就 业 机 会 ， 有 利 于 缓 解 就 业 压 力 。 为 进 一
步 改 善 民 生 ， 政 府 部 门 将 持 续 增 加 对 基 础 设 施 的 固 定 资 产 投 资 ， 比 如 ， 在 许 多 二 线 城 市 已 经 具 备 了 较 多 的 公 共 设 施 ， 这 种 设 施 投
资 将 促 进 我 国 建 筑 行 业 进 一 步 的 发 展 。随 着 国 内 市 化 率 的 不 断 提 升 ，极 大 地 刺 激 了 建 筑 行 业 ，为 容 纳 城 市 中 持 续 增 长 的 外 来 人 口 ，
商 业 项 目 的 房 屋 建 设 也 会 促 进 我 国 建 筑 行 业 的 发 展 。 例 如 ， 国 家 多 个 部 门 相 继 颁 布 政 策 文 件 ， 支 持 新 投 资 项 目 实 施 ， 并 且 多 个 地
区 还 发 布 了 近 几 年 重 大 项 目 的 投 资 计 划 清 单 基 建 投 资 ， 据 不 完 全 统 计 ， 当 下 我 国 基 建 总 投 资 额 已 超 过 1 1 万 亿 元 。 尽 管 建 筑 行 业
整 体 势 态 比 较 客 观 ， 但 是 仔 细 分 析 市 场 的 表 现 情 况 ， 依 旧 存 在 很 多 需 要 强 化 与 改 善 的 地 方 。 具 体 来 讲 ， 房 地 产 行 业 在 近 些 年 的 发
展 速 度 较 为 缓 慢 ， 而 且 建 筑 行 业 过 于 依 赖 上 游 物 业 开 发 商 ， 这 将 是 建 筑 行 业 经 济 发 展 中 面 临 的 最 大 难 题 。 与 十 年 前 相 比 ， 我 国 人
口 的 增 长 速 度 有 所 放 缓 ， 加 之 劳 动 力 在 进 入 建 筑 行 业 之 后 ， 降 低 了 人 员 的 数 量 ， 按 照 当 下 劳 动 力 不 断 老 龄 化 的 状 况 来 看 ， 预 测 后
期 将 有 可 能 存 在 劳 动 力 供 给 不 足 的 问 题 。
2 建筑与房地产市场运行机制分析
2.1 建筑市场运行机制分析
参 与 建 筑 产 品 交 易 的 主 体 一 般 包 括 建 筑 单 位 、业 主 、设 备 制 造 商 、监 理 设 计 单 位 。在 他 们 交 易 的 过 程 中 ，往 往 涉 及 到 合 同 的 签 订 ，
这 时 就 需 要 在 招 投 标 期 间 明 确 物 品 价 格 ，根 据 双 方 交 易 的 目 的 生 产 出 相 应 的 产 品 。从 社 会 学 角 度 来 看 ，业 主 不 单 单 是 企 业 或 个 人 ，
政 府 也 可 能 具 备 业 主 身 份 ， 当 政 府 作 为 “ 所 有 人 ” 时 ， 便 具 备 社 会 效 益 和 非 营 利 性 的 特 点 。 当 企 业 作 为 “ 所 有 人 ” 时 ， 它 所 投 资
的 建 筑 产 品 均 具 有 营 利 性 质 。 通 常 情 况 下 ， 个 人 主 要 用 于 居 住 ， 则 只 要 生 产 住 宅 类 的 产 品 即 可 。 因 此 ， 建 筑 市 场 的 工 序 通 常 和 业
务 资 产 投 资 情 况 挂 钩 ， 针 对 建 筑 市 场 的 供 需 ， 一 般 与 固 定 资 产 的 投 资 力 度 大 有 关 系 。 通 常 建 筑 产 品 都 具 有 较 长 的 生 产 周 期 ， 生 产
过 程 往 往 较 为 复 杂 ， 尽 管 如 此 ， 它 却 存 在 巨 大 的 产 品 价 值 与 开 发 潜 力 ， 这 也 是 建 筑 产 品 最 为 关 键 的 一 个 特 点 ， 只 有 在 工 程 责 任 期
满 之 后 方 可 完 成 整 个 交 易 任 务 。因 建 筑 市 场 具 备 很 强 的 地 域 性 特 征 ，主 要 体 现 在 市 场 交 易 规 则 与 交 易 价 格 方 面 。有 别 于 其 它 行 业 ，
建 筑 业 属 劳 动 密 集 型 产 业 ， 其 技 术 成 本 较 低 ， 各 项 目 之 间 相 互 独 立 ， 因 此 整 个 建 筑 市 场 内 部 的 竞 争 非 常 激 烈 。 此 外 ， 市 场 需 求 还
和 项 目 投 资 规 模 有 所 关 联 ， 通 常 会 受 政 策 和 经 济 波 动 的 影 响 。 而 市 场 供 给 一 般 不 会 受 外 部 的 影 响 ， 可 以 保 持 自 身 的 稳 定 性 。 由 此
可 见 ， 现 下 的 建 筑 市 场 供 需 之 间 发 展 并 不 平 衡 。
2.2 房地产市场运行机制分析
2 . 2 . 1 房 地 产 市 场 运 行 机 制
需 求 目 的 不 同， 房 地 产 市 场 的 运 行 机 制 也 存 在 不 同。 当 前 房 地 产 市 场 需 求 以 投 资 性、 生 产 性、 消 费 性 为 主， 其 中 投 资 性 需 求 指
的 是 利 用 售 卖 或 出 租 自 己 所 购 置 的 建 筑 产 品， 从 而 以 赚 取 差 价 的 形 式 而 获 取 租 金 收 入。 这 种 需 求 下 的 建 筑 产 品 具 备 储 存 的 价 值， 同
房 地 产 的 经 济 属 性 基 本 一 致， 但 会 受 市 场 的 波 动 而 发 生 变 化， 因 此 这 种 投 资 性 需 求 也 属 于 获 利 性 的 房 地 产 投 资 行 为。 事 实 上， 投 资
性 需 求 在 市 场 经 济 发 展 中 起 着 调 节 作 用， 一 旦 需 求 增 大， 就 可 利 用 售 卖 或 出 租 房 屋 的 方 式 来 增 加 市 场 供 给， 而 当 供 给 量 增 加 时， 也
会 不 断 扩 大 其 购 置 需 求。 如 果 投 资 者 盲 目 投 资， 这 时 就 会 出 现 市 场 需 求 旺 盛 的 假 象， 过 分 抬 高 房 地 产 价 格。 生 产 性 需 求 是 把 建 筑 产
品 当 作 一 类 生 产 要 素， 通 过 参 与 生 产 经 营 来 促 进 经 济 的 良 性 循 环。 消 费 性 需 求 既 有 宽 泛 性 的 特 点， 又 具 有 一 般 性 的 特 点， 经 济 水 平
相 差 较 大 的 居 民， 其 消 费 性 需 求 也 各 异， 针 对 建 筑 产 品 的 需 求 也 会 有 所 不 同。 例 如， 部 分 居 民 对 别 墅 有 需 求， 而 部 分 居 民 则 对 智 能
住 宅 有 需 求。 影 响 房 地 产 需 求 的 因 素 有 很 多， 尤 其 是 经 济 发 展 水 平， 而 最 直 接 的 影 响 因 素 为 经 济 投 资 规 模。 国 民 收 入 状 况 也 可 能 影
2023.09 | 5
住宅产业化
响 科 教、 住 宅 和 娱 乐 等 方 面 的 需 求。 通 常 房 地 产 的 需 求 将 会 随 着 经 济 的 发 展 而 改 变。 除 此 之 外， 房 地 产 资 本 收 益 也 会 影 响 房 地 产 的
需 求， 高 收 益 水 平 可 以 增 大 投 资 需 求， 并 提 升 房 地 产 价 格， 但 是 过 快 的 上 涨 则 会 降 低 居 民 购 买 的 积 极 性， 因 此， 房 地 产 资 本 收 益，
也就是经济水平导致的需求影响更为复杂。再者，利率的改变也会影响房地产需求，而且还是是影响房地产需求的重要因素。
2 . 2 . 2 房 地 产 市 场 运 行 特 征
房 地 产 主 要 包 含 有 两 种 供 给 方 式 ， 其 一 为 企 业 开 发 的 地 产 项 目 ， 在 很 大 程 度 上 能 够 增 加 社 会 房 地 产 的 总 量 。 其 二 为 在 人 们 购
置 房 产 后 ， 可 以 自 主 增 加 房 屋 供 给 量 ， 并 非 对 于 房 地 产 总 量 的 增 加 ， 可 将 它 看 成 一 种 二 手 房 交 易 。 房 地 产 供 应 量 可 能 变 成 房 地 产
供 给 量 的 关 键 影 响 因 素 ， 可 采 取 土 地 供 应 量 这 一 市 场 调 控 的 手 段 ， 无 论 是 市 场 价 格 、 政 府 宏 观 调 控 ， 还 是 开 发 成 本 ， 均 会 在 某 种
意 义 上 对 产 品 供 给 产 生 一 定 影 响 。 针 对 房 地 产 市 场 的 运 行 特 征 ， 包 含 有 显 著 的 市 场 分 层 、 周 期 性 波 动 、 风 险 性 和 多 样 性 。 房 地 产
市 场 的 层 次 性 特 征 主 要 表 现 为 相 同 区 域 内 房 地 产 供 求 存 在 档 次 上 的 不 同 ， 如 相 同 区 域 内 的 房 地 产 有 高 档 住 宅 、 智 能 住 宅 、 普 通 住
宅 的 区 分 。 在 经 济 周 期 不 断 影 响 下 ， 房 地 产 市 场 也 会 出 现 周 期 性 波 动 的 情 况 ， 而 这 两 个 方 面 的 变 化 可 能 各 不 相 同 。 一 般 而 言 ， 房
地 产 需 求 能 够 将 市 场 经 济 发 展 现 状 反 映 出 来 ， 并 无 显 著 的 滞 后 性 ， 倘 若 房 地 产 项 目 建 设 的 周 期 较 长 ， 那 么 房 地 产 供 给 的 滞 后 性 就
很 明 显 ， 比 如 ， 某 房 地 产 项 目 因 某 方 面 原 因 造 成 了 工 期 的 延 误 ， 延 缓 了 交 房 期 限 ， 就 会 凸 显 出 房 地 产 供 给 的 滞 后 性 。 一 直 以 来 ，
房 地 产 市 场 都 存 在 一 定 的 风 险 性 ， 部 分 干 预 措 施 也 可 能 引 起 风 险 ， 影 响 供 给 和 需 求 。 比 如 ， 财 务 风 险 大 部 分 由 房 地 产 生 产 方 财 务
情 况 不 佳 而 引 起 的 风 险 ； 逾 期 交 房 造 成 的 风 险 ； 需 求 方 支 付 能 力 不 足 等 。 根 据 上 述 提 到 的 房 地 产 的 三 种 需 求 类 型 ， 站 在 房 地 产 交
易 的 用 途 角 度 看 来 ，市 场 具 有 多 样 性 特 征 ，在 交 易 方 式 和 交 易 对 象 上 均 有 所 体 现 ，如 抵 押 、出 让 、转 让 、租 借 等 房 地 产 交 易 方 式 。
此 外 ， 房 地 产 市 场 运 行 还 具 有 明 显 的 地 域 性 特 征 ， 周 围 环 境 会 针 对 特 定 的 房 地 产 项 目 产 生 相 互 影 响 的 作 用 ， 所 以 针 对 房 地 产 市 场
的 整 体 供 求 和 价 格 变 化 均 具 备 明 显 的 地 域 性 特 征 。
3 市场机制对建筑和房地产经济发展影响及发展方向预测
3.1 对经济发展的影响
3 . 1 . 1 对 房 地 产 经 济 发 展 的 影 响
针 对 房 地 产 业 ， 在 国 内 社 会 经 济 发 展 历 程 中 ， 房 地 产 经 济 作 为 国 民 经 济 发 展 的 中 坚 力 量 ， 其 贡 献 力 不 输 其 他 行 业 。 然 而 ， 伴
随 着 房 地 产 经 济 整 体 经 济 水 平 的 提 高 ， 在 此 期 间 也 暴 露 出 许 多 问 题 ， 特 别 是 房 地 产 经 济 的 运 行 风 险 问 题 。 所 以 ， 要 想 切 实 提 升 市
场 经 济 发 展 的 稳 定 性 ， 就 必 须 加 强 对 风 险 的 管 控 力 度 。 在 房 地 产 经 济 发 展 期 间 ， 要 最 大 限 度 地 降 低 一 切 危 险 因 素 ， 为 市 场 经 济 的
发 展 营 造 健 康 、 和 谐 的 氛 围 。 基 于 此 ， 可 紧 紧 围 绕 房 地 产 经 济 的 发 展 ， 制 定 科 学 的 体 制 机 制 ， 走 上 一 条 适 合 其 发 展 的 道 路 ， 将 房
地 产 的 良 性 作 用 在 社 会 主 义 市 场 经 济 建 设 任 务 中 发 挥 出 来 ， 促 进 房 地 产 业 稳 步 推 进 。 在 房 地 产 业 发 展 过 程 中 ， 其 可 能 存 在 的 各 种
风 险 隐 患 都 不 容 忽 视 ， 例 如 ， 房 价 设 置 不 合 理 可 能 会 在 一 定 范 围 内 引 发 信 贷 风 险 ， 这 对 经 济 的 稳 定 运 行 非 常 不 利 。 现 阶 段 ， 全 国
都 十 分 注 重 房 地 产 行 业 的 未 来 发 展 趋 势 ，想 要 保 证 我 国 经 济 的 稳 定 性 ，就 要 深 思 熟 虑 ，谋 定 而 后 动 ，有 效 控 制 房 地 产 的 经 济 风 险 ，
防 止 房 地 产 业 遭 到 波 及 。 有 关 部 门 应 针 对 以 往 房 地 产 业 发 展 的 经 验 教 训 进 行 认 真 地 总 结 与 分 析 ， 保 证 房 地 产 业 可 以 在 市 场 机 制 的
规 范 下 ，推 动 该 行 业 的 长 效 发 展 。此 外 ，还 要 加 大 对 房 地 产 经 济 风 险 的 整 治 力 度 ，预 防 潜 在 风 险 ，促 使 房 地 产 经 济 向 标 准 化 发 展 ，
进 而 实 现 社 会 主 义 经 济 建 设 的 伟 大 目 标 。
按 照 房 地 产 市 场 的 发 展 现 状 ， 可 建 立 多 层 次 金 融 风 险 分 担 机 制 ， 基 于 银 行 信 贷 间 接 的 融 资 方 式 ， 需 拓 展 直 接 的 融 资 方 式 ， 包
括 房 地 产 企 业 I P O 、 债 券 融 资 等 ， 促 进 住 房 抵 押 贷 款 证 券 化 ， 拓 宽 融 资 渠 道 ， 采 用 信 托 基 金 ， 并 根 据 法 律 与 政 策 来 完 善 贷 款 保 险
业 务 机 制 ， 降 低 抵 押 风 险 ， 同 时 完 善 市 场 机 制 ， 可 切 实 解 决 地 方 政 府 建 设 资 金 的 应 用 问 题 。 构 建 多 层 次 金 融 体 系 ， 不 断 推 进 投 融
资 改 革 ， 打 破 以 往 房 地 产 产 业 壁 垒 ， 吸 引 社 会 资 金 进 入 房 地 产 市 场 ， 如 采 用 P P P 房 地 产 项 目 模 式 ， 立 足 于 商 业 建 筑 项 目 优 化 金 融
体 系 ， 实 现 资 源 的 优 化 配 置 ， 围 绕 项 目 为 中 心 ， 结 合 项 目 的 理 想 收 益 强 调 政 府 的 支 持 作 用 ， 强 化 对 社 会 资 源 的 利 用 程 度 ， 进 而 提
升 房 地 产 经 济 的 活 力 。在 新 经 济 背 景 下 ，房 地 产 项 目 的 开 发 者 好 销 售 团 队 应 认 识 到 消 费 者 的 主 体 需 求 ，力 求 开 发 与 消 费 者 相 挂 钩 ，
充 分 了 解 消 费 者 的 心 理 动 态 ， 促 使 房 地 产 经 济 高 水 平 发 展 。 例 如 ， 可 改 善 房 地 产 市 场 机 制 ， 以 尊 重 经 济 发 展 为 基 础 ， 发 挥 政 府 的
宏 观 调 控 作 用 ，不 断 提 升 房 地 产 产 品 的 附 加 值 ，重 点 提 升 商 品 配 套 的 价 值 ，实 现 商 品 高 溢 价 ，让 价 格 可 以 以 价 值 为 中 心 上 下 波 动 ，
促 进 房 地 产 市 场 的 可 持 续 发 展 。 例 如 ， 在 开 发 商 品 房 项 目 过 程 中 ， 需 要 立 足 于 材 料 、 工 艺 、 项 目 规 划 等 方 面 ， 把 握 客 户 需 求 ， 为
其 制 定 品 质 与 需 求 兼 有 的 项 目 ， 增 强 房 地 产 项 目 的 溢 价 能 力 。
3 . 1 . 2 对 建 筑 经 济 发 展 的 影 响
针 对 建 筑 行 业 ， 还 需 要 持 续 深 化 建 筑 管 理 体 制 改 革 ， 改 进 服 务 理 念 ， 实 现 国 家 经 济 管 理 职 能 的 转 变 ， 使 其 转 化 成 建 筑 市 场 的
功 能 ， 尽 量 为 建 筑 市 场 的 经 济 发 展 创 建 利 好 环 境 ， 为 建 筑 行 业 提 供 一 大 助 力 。 依 照 “ 执 法 为 主 ” 、 “ 法 治 至 上 ” 的 原 则 ， 对 建 筑
市 场 竞 争 制 度 进 行 改 善 ， 依 靠 市 场 机 制 的 灵 活 性 优 势 特 点 ， 防 止 发 生 行 政 审 批 等 方 面 的 状 况 ， 约 束 生 产 力 发 展 体 制 ， 保 证 不 同 生
产 要 素 和 资 源 之 间 的 合 理 分 配 ，全 面 监 管 建 筑 市 场 ，高 度 重 视 社 会 社 会 公 共 服 务 和 经 济 调 整 ，以 冷 静 的 态 度 面 对 各 种 危 机 和 风 险 。
以 市 场 的 运 作 机 制 为 基 础 ， 建 立 相 应 的 运 作 机 制 ， 以 取 得 良 好 的 发 展 成 效 。 针 对 建 筑 企 业 自 身 而 言 ， 必 须 把 握 发 展 趋 势 ， 抓 住 时
代 机 遇 ， 侧 重 于 对 所 有 权 制 度 的 改 革 与 创 新 ， 调 整 相 应 的 管 理 机 制 ， 从 而 为 实 现 经 济 增 长 夯 实 基 础 。 另 外 ， 还 应 当 强 化 创 新 发 展
的 力 度 ，不 仅 要 抓 管 理 方 式 ，还 要 抓 生 产 性 创 业 模 式 ，真 正 提 升 建 筑 企 业 的 核 心 竞 争 力 ，搭 建 信 息 化 、现 代 化 、智 能 化 管 理 系 统 ，
优 化 职 业 管 理 体 系 及 内 部 人 才 管 理 体 系 ， 保 障 人 才 的 质 量 。
完 善 建 筑 市 场 及 其 相 应 系 统 ， 将 社 会 主 义 生 产 在 生 产 要 素 及 资 源 配 置 中 的 积 极 作 用 充 分 发 挥 出 来 ， 提 升 资 源 利 用 率 。 建 筑 市
场 要 保 持 独 立 性 ， 正 确 理 清 建 筑 市 场 和 政 府 管 控 之 间 的 关 系 ， 打 破 政 府 的 行 政 垄 断 牢 笼 ， 解 决 效 率 低 和 资 源 浪 费 的 问 题 ， 打 造 一
体 化 建 筑 市 场 ， 优 化 行 业 间 的 竞 争 机 制 ， 为 建 筑 市 场 营 造 良 好 的 竞 争 环 境 。 减 少 对 垄 断 行 业 的 市 场 准 入 约 束 ， 尽 量 给 各 方 参 与 者
提 供 公 平 竞 争 的 市 场 环 境 ， 发 挥 出 市 场 的 检 测 功 能 ， 实 现 材 料 供 应 方 式 的 转 变 ， 进 一 步 提 高 建 筑 市 场 的 基 本 价 格 透 明 度 。
3.2 经济发展方向预测
按 照 上 述 所 提 到 的 建 筑 和 房 地 产 市 场 运 行 的 影 响 ， 预 测 未 来 建 筑 和 房 地 产 行 业 的 发 展 方 向 。 第 一 ， 节 能 化 发 展 。 在 房 地 产 开
6 | CHINA HOUSING FACILITIES
住宅产业化
发 领 域 和 低 碳 环 保 理 念 不 断 深 入 的 背 景 下 ， 建 筑 和 房 地 产 经 济 须 考 虑 朝 着 节 能 化 的 方 向 发 展 。 站 在 相 关 从 业 者 的 角 度 ， 在 建 设 建
筑 和 房 地 产 节 能 建 筑 产 品 之 前 ，需 要 组 织 人 员 开 展 专 业 的 培 训 工 作 ，参 考 与 借 鉴 发 达 国 家 的 节 能 建 筑 实 例 ，引 导 从 业 者 梳 理 思 路 ，
建 构 规 划 框 架 ， 保 证 在 工 程 建 设 期 间 将 绿 色 节 能 的 优 势 充 分 发 挥 出 来 ， 塑 造 绿 色 建 筑 品 牌 。 同 时 ， 还 可 以 加 强 对 相 关 技 术 手 段 的
应 用 ， 比 如 ， 可 以 把 以 往 在 施 工 现 场 转 变 为 装 配 整 体 式 建 筑 ， 这 样 一 来 能 够 避 免 环 境 污 染 和 能 耗 问 题 ， 形 成 绿 色 建 筑 体 系 ， 从 而
提 升 建 筑 产 品 的 质 量 与 效 果 。在 建 设 房 地 产 产 品 时 ，还 可 以 注 重 对 清 洁 能 源 的 应 用 ，比 如 ，将 地 源 热 泵 技 术 应 用 于 空 调 系 统 当 中 ，
这 样 能 够 交 换 地 下 土 层 和 建 筑 物 室 内 的 热 量 ， 在 夏 季 通 过 地 源 热 泵 系 统 向 地 下 土 壤 传 递 热 量 ， 并 且 还 把 地 下 冷 源 传 递 至 室 内 ， 从
而 形 成 冷 热 交 换 ， 有 利 于 改 善 室 内 环 境 。 在 冬 季 由 于 室 内 气 温 低 ， 地 下 储 存 的 热 量 便 向 室 内 传 递 ， 对 室 内 温 度 进 行 调 节 ， 可 以 起
到 良 好 的 降 耗 、 节 能 作 用 。 由 此 看 来 ， 把 节 能 性 建 筑 产 品 当 作 房 地 产 市 场 交 易 对 象 ， 与 可 持 续 发 展 战 略 目 标 相 符 合 。
第 二 ， 标 准 化 发 展 。 建 筑 产 品 标 准 化 可 以 助 推 建 筑 经 济 和 房 地 产 经 济 发 展 。 例 如 ， 装 配 式 建 筑 对 比 传 统 的 现 场 施 工 ， 可 以 节
省 近 2 0 % 的 材 料 用 量 及 6 0 % 的 水 资 源 使 用 量 ， 并 且 还 会 减 少 8 0 % 的 建 设 垃 圾 ， 可 以 最 大 限 度 地 降 低 能 耗 ， 与 人 们 对 建 筑 产 品 的 基
础 需 求 相 符 合 ， 对 经 济 建 设 也 十 分 有 利 。 从 标 准 化 发 展 的 角 度 来 看 ， 应 打 造 保 障 性 住 房 试 点 ， 此 类 住 房 由 政 府 投 资 建 设 ， 对 于 特
殊 群 体 销 售 的 建 筑 产 品 ，表 现 为 建 设 周 期 短 、可 复 制 性 强 等 特 征 ，利 用 该 试 点 项 目 ，让 拥 有 建 设 资 质 的 企 业 投 入 标 准 化 建 设 当 中 ，
不 断 优 化 产 业 链 ， 通 过 上 游 和 下 游 的 对 接 ， 既 不 会 对 房 地 产 产 品 建 设 规 划 造 成 影 响 ， 又 可 以 为 建 筑 企 业 奠 定 坚 实 的 标 准 化 基 础 。
第 三 ， 房 价 逐 渐 稳 定 ， 在 这 几 年 的 房 地 产 市 场 发 展 过 程 中 ， 房 价 不 断 提 高 ， 人 们 对 购 房 总 是 处 在 观 望 的 边 缘 ， 市 场 需 求 步 入
懒 惰 期 ， 预 测 今 后 几 年 房 价 会 得 到 合 理 的 调 控 ， 使 整 个 行 业 处 于 稳 定 状 态 。 随 着 房 地 产 市 场 发 展 日 益 成 熟 ， 未 来 影 响 房 地 产 市 场
的 因 素 以 地 区 经 济 和 人 口 变 化 为 主 ， 同 时 还 会 在 国 家 政 策 的 刺 激 下 ， 有 利 于 促 进 市 场 不 断 朝 着 成 熟 的 方 向 发 展 。
结语
综 上 所 述 ， 市 场 机 制 对 建 筑 和 房 地 产 业 的 长 效 发 展 影 响 非 常 重 大 ， 并 且 还 和 广 大 人 民 群 众 的 生 活 联 系 密 切 ， 影 响 着 国 民 经 济
的 发 展 ， 关 乎 未 来 社 会 经 济 的 发 展 方 向 。 房 地 产 市 场 发 展 受 到 诸 多 因 素 的 影 响 ， 对 此 ， 政 府 部 门 必 须 结 合 建 筑 和 房 地 产 市 场 发 展
的 特 征 ， 因 地 制 宜 ， 在 其 指 导 下 ， 合 理 编 制 科 学 的 发 展 方 案 ， 重 视 市 场 宏 观 调 控 ， 建 立 与 完 善 智 能 化 建 筑 市 场 体 系 ， 为 建 筑 和 房
地 产 业 经 济 发 展 创 造 有 力 条 件 ， 同 时 强 化 对 经 济 风 险 的 预 防 ， 不 断 优 化 调 整 房 地 产 市 场 机 制 ， 全 方 位 全 链 条 予 以 落 实 ， 进 一 步 助
推 房 地 产 行 业 可 持 续 性 发 展 。
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